Většina z nás se minimálně jednou v životě dostane do situace, kdy je potřebné zajistit odhad ceny nemovitosti. Hodnotu nemovitosti je nutné znát například při žádosti o hypotéku, v případě dědictví, dělení majetku či zjištění aktuální hodnoty nemovitosti pro pojištění nemovitosti. Je důležité vědět, že všechny odhady ceny nemovitosti nejsou stejné a cena odhadu nemovitosti může být rozdílná dle účelu odhadu (zjištění tržní ceny, kupní ceny, ceny zadlužitelné, ceny zjištěné – administrativní) a především dle způsobilosti odhadce.

Znalecký posudek (soudní odhad)

Znalecký posudek je nejodbornější typ odhadu ceny nemovitosti a vždy musí být proveden odborným soudním znalcem, jmenovaným ministerstvem financí nebo soudem (zákonem č. 36/1967 Sb. o tlumočnících a znalcích). Znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem se nejčastěji používá v případě soudních řízení, kterými jsou například exekuce, porozvodové vyrovnání, insolvence, majetkové spory atd. Soudní odhad je využíván také pro účely finančního úřadu při výpočtu daně z prodeje nemovitosti. Cena soudního odhadu nemovitosti se liší dle ceníku znalce a rozsahu odhadu. Za odhad ceny bytu zaplatíte přibližně 3000 Kč, za odhad ceny rodinného domu či chalupy zaplatíte přibližně 5000Kč a odhad ceny bytového domu vyjde přibližně na 10 000 Kč a více. U administrativních a průmyslových budov se cena za odhad nemovitosti pohybuje v desítkách tisíc Kč.

Bankovní odhad

Bankovní odhad ceny nemovitosti se nejčastěji využívá pro účely zjištění ceny nemovitosti, kterou chcete zatížit hypotékou. O bankovní odhad se starají tzv. bankovní odhadci, kteří nejsou přímými zaměstnanci banky, ale smluvními partnery. Jedná se o znalce, kteří často pracují pro více bankovních institucí a všichni tito specialisté pracují nestranně. Bez ohledu na to, jaký odhadce bankovní odhad vypracuje, je třeba počítat s mírným podhodnocením ceny nemovitosti v porovnání s tržní cenou (nejčastěji o 10 – 20%). Bankovní odhad pro vyřízení hypotéky je nezbytný jako záruka banky pro případ, že byste v budoucnu nebyli schopni hypotéku splácet. Banka má tak jistotu, že v případě prodeje nemovitosti, kterou ručíte, nebude tratit. Odhad ceny nemovitosti bankovním odhadcem je ve většině případů součástí služeb nabízených bankou a je zdarma.

Tržní odhad

Tržní odhad, jak už název napovídá, je určen pro zjištění tržní ceny nemovitosti a jedná se o nejčastěji používaný typ odhadu. Tržní cenou (často nazývaná cenou obvyklou) se rozumí aktuální cena, za kterou je možno za stávající situace nemovitost prodat. Je důležitá pro prodávajícího (z důvodu aby neprodával pod cenou) i pro kupujícího (z důvodu aby nekupoval za cenu nadhodnocenou). Tržní odhad ceny nemovitosti nejčastěji provádí odhadci pracující na živnost a kromě určení tržní ceny mohou dodat také stanovisko k tržní hodnotě. Tito odhadci pracují nejčastěji ve spolupráci s realitními kancelářemi, ale mohou pracovat i samostatně. Jedná se o ekonomicky či technicky vzdělané profesionály, kteří by v ideálním případě měli disponovat akreditovanou certifikací v ocenění nemovitostí. Tržní odhad ceny nemovitosti je nejčastěji používán pro nastavení správné tržní ceny nemovitosti při prodeji a dále také v případě potřeby zjištění ceny nemovitosti pro dědické řízení. Pokud tržní odhad realizuje makléř, který Vám je nápomocen při prodeji nemovitosti, je cena za odhad započítána v jeho provizi. V případě tržního odhadu jako samostatné služby, se cena odhadu pohybuje v rámci jednotek tisíc Kč. V rámci odhadu bytu zaplatíte orientačně 3000Kč, u rodinného domu se odměna odhadce pohybuje na úrovni částky 5000Kč a více.

Způsoby oceňování nemovitosti

Pro vyhotovení odhadu ceny nemovitosti používají znalci několik metod, které se liší dle účelu odhadu. Metody oceňování nemovitostí se v praxi často kombinují, aby byl výsledný odhad přesnější a došlo k minimalizaci případných chyb. V určitých případech může být nařízeno přímo soudem či bankou, aby odhadce při odhadu ceny nemovitosti použil více způsobů ocenění nemovitosti.

Porovnávací metoda

Pro zjištění ceny obvyklé nebo ceny tržní je nejčastěji používána porovnávací metoda, která zobrazuje hodnotu, za kterou by se daná nemovitost mohla na trhu prodat v daném čase a místě. Jedná se o metodu nejčastěji používanou při běžném obchodování nemovitostí na trhu. Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnou nemovitostí, která byla v nedávné době na trhu obchodována nebo je na trhu aktuálně nabízena. Při využití metody jsou vyloučeny mimořádné okolnosti trhu (stav tísně na straně prodejce/kupujícího, přírodní kalamity atd.), osobní poměry mezi prodejcem a kupujícím a vlivy zvláštní obliby.

Pokud jsou v rámci porovnávací metody použity min. 3 vzorky skutečně realizovaných prodejů, je výsledkem odhadu cena obvyklá.

Jsou-li při porovnávací metodě použity méně než 3 vzorky skutečně realizovaných prodejů a nabídky nemovitostí z aktuální inzerce, je výsledkem odhadu cena tržní.

Výnosová metoda

Výnosová metoda je odhadci používána především u prostor určených k pronájmu, kde je nutné zohlednit jejich výnosnost. Výnosová metoda tedy zohledňuje vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem, který nemovitost přinese. Nejčastěji je využívána v rámci investičních nemovitostí, kde investor potřebuje zohlednit, jak je pro něj nákup nemovitosti výhodný.

Nákladová metoda

Nákladová metoda odhadu ceny nemovitosti zohledňuje především náklady potřebné k pořízení podobné nemovitosti ve stanoveném časovém období. Je využívaná například při určování hodnoty nových bytů, ale rovněž bytů starších, kde je důležité zohlednit nutné opravy.

Jak probíhá odhad ceny nemovitosti

Jakým způsobem bude odhad ceny nemovitosti probíhat, se vždy odvíjí od toho, k čemu bude odhad sloužit. V každém případě je vždy nezbytné předat odhadci maximum informací o dané nemovitosti. Pro účely zajištění co možná nejpřesnějšího odhadu by u prohlídky nemovitosti odhadcem měla být přítomna osoba, která nemovitost zná z pohledu technických dat, realizovaných rekonstrukcí atd. V rámci co možná nejpřesnějšího odhadu je vhodné, aby byly ideálně všechny prostory nemovitosti přístupné. Odhadce provede kontrolu exteriéru a interiéru nemovitost, zaměří místnosti a zajistí fotodokumentaci. Bude se dotazovat na to, zda k nemovitosti patří další prostory, nejčastěji například: půda, sklep, balkon, terasa, zahrada, další pozemky atd. Dále bude odhadce požadovat maximum dokumentace k nemovitosti a odpovědi na dotazy spojené se stářím nemovitosti, realizovanou rekonstrukcí (rozsah, rok atd.), použití stavebních materiálů (panel, cihla atd.), napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn, internet), vytápění nemovitost (elektřina, plyn, tuhá paliva atd.), počet místností, velikosti místností, orientace místností ke světovým stranám, příslušenství (garáž, studna, altán, zahradní domek atd.), vady nemovitosti (plíseň, vlhkost, praskliny ve zdivu), věcná břemena, nájemní vztahy, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, příjezdová cesta.

Odhadce po prohlídce, na základě získaných podkladů a veřejně dostupných zdrojů (katastr nemovitostí atd.) zpracuje  všechny materiály a sestaví odhad ceny nemovitosti. Doba zpracování podkladů je závislá na velikosti oceňované nemovitosti a vytíženosti odhadce. Zpracování odhadu pro potřeby získání hypotéky trvá znalci orientačně týden, poté předává odhad bance, která klienta s výsledky odhadu seznámí.

Co ovlivňuje cenu nemovitosti

Odhadce při tvorbě posudku ve většině případů vychází především ze současného stavu nemovitosti a rozměrů nemovitosti. Faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti je však celá řada a hodnotu nemovitosti v očích kupujícího má možnost významně navýšit i sám prodejce například ve spolupráci se zkušeným realitním makléřem.

Rozměry nemovitosti

Logicky čím větší nemovitost je, tím vyšší je její celková cena. Do výměr nemovitosti se započítává i sklep, balkon, lodžie, terasa. Je vhodné zmínit, že cena na 1m2 plochy bytu je u menších bytů ve většině případů vyšší než u bytů větších. Důvodem je vyšší poptávka po menších bytech, která se promítá na realitním trhu celé ČR.

Stav nemovitosti

Stav nemovitosti je důležitým faktorem, který odhadní cenu nemovitosti také ovlivňuje. Hodnoceno je stáří nemovitosti, materiál použitý na stavbu a zohledňuje se rovněž případná rekonstrukce. Dalšími parciálními prvky, na které se při odhadu nemovitosti bere zřetel je například kvalita podlah, stav oken, stav elektroinstalace, způsob vytápění, stav společných prostor a u bytových domů celkový stav domu.

Lokalita

Významným faktorem je lokalizace nemovitosti nejen v rámci území ČR, ale rovněž v konkrétním regionu či v rámci daného města. Nejdražší nemovitosti jsou v Praze a obecně platí, že nemovitosti ve městech jsou dražší než nemovitosti na periferii. Cenu nemovitosti ovlivňuje bezpečnost lokality, infrastruktura, občanská vybavenost i prosperita dané oblasti.

Dispozice nemovitosti

Trendy v bydlení se postupně mění a zájemci o nové bydlení preferují spíše vzdušné řešení interiéru. Nejčastěji tedy obývací pokoj spojený s kuchyní, neprůchozí pokoje či toaletu oddělenou od koupelny. Čím více přirozeného světla do nemovitosti proniká, tím je pro zájemce lákavější.

Další faktory

Cenu nemovitosti dokáže ovlivnit také to, zda k ní náleží například garáž, parkovací stání, předzahrádka, sklep, komora, půda. V případě bytů v bytovém domě ovlivňuje cenu nemovitosti také přítomnost výtahu nebo počet bytů v domě. Faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti je mnoho, máte-li zájem o prodej nemovitosti, rádi ji na prodej špičkově připravíme a zajistíme prodej za maximální možnou cenu.

Koupě nemovitosti pro vlastní bydlení bývá zpravidla jednou z největších transakcí, které člověk učiní. Ale i v případě koupě nemovitosti za účelem investice se jedná často o mnohamilionové obchody.

V minulém článku jsme se věnovali právní prověrce týkající se koupě pozemku. V tomto článku rozebereme specifika koupě bytu a zaměříme se na kroky, které pomohou eliminovat rizika při této transakci.

Stav v katastru nemovitostí

Stejně jako u koupě pozemku, tak i v případě koupě bytu je prvním krokem právní prověrka bytu v katastru nemovitostí. Mluvíme-li o bytu, je třeba si uvědomit, že se jedná o obecně zažité označení, které však není v tom samém smyslu pojmem právním. Kupujete-li „byt“, pak z právního hlediska se jedná o převod jednotky.

Úvodem je třeba vysvětlit jeden legislativní chyták, který se týká správného označení jednotky v převodní smlouvě. Záleží na tom, zda byla jednotka vymezená před rokem 2014 nebo později. Do konce roku 2013 byl totiž platný a účinný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „BytZ“). BytZ vymezoval jednotku jako „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor jako vymezenou část domu podle tohoto zákona“. Jednotkou tak byl pouze byt nebo nebytový prostor, nikoliv také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. V převodní (např. kupní) smlouvě je tedy u jednotek vymezených podle BytZ vždy třeba převádět jednotku a zvlášť také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Oproti tomu současná právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) stanoví, že „ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné“. Pro jednotky vymezené v roce 2014 nebo později tedy platí, že jejich součástí je též spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Proto v převodní smlouvě bude jednotka označena jako bytová jednotka podle ObčZ vymezená v budově/pozemku, jejíž součástí je spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v určité výši.

Byť se toto rozlišování může jevit jako neužitečná právní ekvilibristika, vězte, že správné označení jednotky je důsledně přezkoumáváno katastrálními úřady. Nezřídka se stává, že právě chybné označení jednotky může vést k zamítnutí návrhu na vklad.

Příklad 1

Karel Novák se rozhodl prodat svůj byt, který kdysi koupil za účelem investice panu Oldřichovi Syrovému. Pan Novák chtěl ušetřit peníze za přípravu smluv s tím, že si je připraví sám. Kdesi zaslechl, že po roce 2014 již stačí označit v kupní smlouvě pouze jednotku, protože spoluvlastnický podíl je nově součástí jednotky. Neuvědomil si však, že se to týká pouze jednotek nově vymezených v roce 2014 nebo později. Jeho byt však byl jako jednotka vymezen již v roce 1980. K přípravě návrhu na vklad využil interaktivní formulář, který předmět převodu označil správně, tj. jako jednotku a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a bytu. Takto sepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad podal na katastrální úřad. Po uplynutí 20denní ochranné lhůty mu přišel z katastru nemovitostí dopis označený jako „seznámení se s podklady rozhodnutí“, v němž mu bylo sděleno, že navrhovaný vklad nelze povolit, neboť „doložená kupní smlouva, týkající se bytové jednotky č. 123 v k. ú. XY nemá předepsané náležitosti, tj. s bytovou jednotkou je neoddělitelně spojen i spoluvlastnický podíl ve výši 21/2000 na společných částech budovy čp. 456 a na st. parcele č. 789 v k. ú. XY, který musí být také předmětem převodu.“ Po telefonátu na katastrální úřad pan Novák zjistil, že tuto vadu nelze zhojit, protože se týká samotné vkladové listiny. Může tedy buď počkat na zamítnutí návrhu na vklad a uplynutí lhůty pro podání opravného prostředku, nebo může návrh na vklad společně s panem Syrovým vzít zpět, vzdát se práva na odvolání, sepsat novou kupní smlouvu a doručit ji katastrálnímu úřadu znovu. Celý obchod se nejméně o měsíc protáhne a pan Novák zaplatí nový správní poplatek katastru nemovitostí ve výši 2.000,- Kč. Samozřejmě nelze vyloučit, že v důsledku zdržení o měsíc vznikne jedné nebo oběma stranám další škoda.

Zásadní pozornost je třeba věnovat také označení vlastníka a ověřit, zda převodní smlouvu uzavírá opravdu ten, kdo je v katastru nemovitostí jako vlastník uvedený. Pokud je např. jednotka v podílovém spoluvlastnictví, musí převodní smlouvu uzavírat oba spoluvlastníci. Pokud je jednotku ve společném jmění manželů, musí smlouvu uzavřít oba manželé. Pochopitelně není vyloučeno smlouvu podepsat v zastoupení na základě plné moci. V takovém případě však musí být podpis zmocnitele na plné moci úředně ověřen. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat také situaci, kdy byt je sice v katastru nemovitostí veden jako výlučné vlastnictví jednoho z manželů, avšak v případě, že v převáděném bytě spolu manželé žijí (slovy zákona: je zde rodinná domácnost), je nutný i zde souhlas druhého z manželů, byť druhá z manželů převáděný byt nevlastní.

Příklad 2

Ronald Kolomý se rozhodl koupit od pana Štěpána Záletného byt. Byt byl v katastru nemovitostí zapsán jako výlučné vlastnictví pana Záletného, který jej nabyl ještě před uzavřením manželství. V současné době však byt obýval s manželkou a dvěma dětmi.  Pan Kolomý a panem Záletným tedy uzavřeli kupní smlouvu. Následně pan Záletný informoval manželku, že prodal byt, který už je v katastru nemovitostí zapsán na pana Kolomého a do měsíce že jej budou předávat. Dále jí sdělil, že již zajistil náhradní bydlení pro celou rodinu. Manželka pana Záletného zpražila tím, že tohle už je poslední kapka a podává žádost o rozvod. Věc konzultovala s právníkem a rozhodli se ve smyslu § 747 občanského zákoníku dovolat neplatnosti převodu bytu. Se svým nárokem byli u soudu úspěšní a pan Kolomý, ačkoliv už byl zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí, o svůj bytu přijde a bude muset po panu Záletném vymáhat vracení kupní ceny.

Na rozdíl od pozemků nezjistíte z výpisu z katastru nemovitostí výměru jednotky. Je proto dobré prověřit, na základě jaké metodiky byla vypočtena inzerovaná výměra. V některých případech se totiž do podlahové plochy jednotky započítává např. i balkón nebo sklep. Měli byste mít jasno, jaká je čistá výměra bytu. Tento údaj lze zjistit z prohlášení vlastníka budovy o rozdělení domu na jednotky. Stejně užitečné je zjistit, zda opravdu k bytu náleží například dvě sklepní kóje, jak je v inzerátu uvedeno. I tyto informace lze vyčíst právě z prohlášení vlastníka. Samozřejmě je možné využít i např. laserové zaměření plochy bytu.

Příklad 3

Ilona Kašterová koupila za účelem vlastního bydlení byt. V inzerátu si přečetla, že výměra bytu činí 65 metrů čtverečných. Kupní cena byla dohodnuta na 90.000,- Kč/metr, tj. celkem 5.850.000,- Kč. Po převzetí bytu jej připravovala na rekonstrukci. Při zaměření bytu zjistila, že podlahová plocha bytu činí pouze 60 metrů čtverečných. Obrátila se na prodávající s požadavkem na slevu z kupní ceny z důvodu menší výměry. Prodávající ji odkázala na text kupní smlouvy, v níž bylo uvedeno, že výměra je uvedena v souladu s vyhláškou č. 65/2002 Sb., podle které se podlahovou plochou bytu rozumí podlahová plocha všech místností, včetně všech místností, které tvoří příslušenství bytu (tj. i sklepa).

Příklad 4

Petr Kousal kupoval byt. Miloš Rozpínavý, od něhož byt kupoval, jej ujistil, že k bytu náleží také garáž nacházející se v přízemí domu a dva sklepy. Petr Kousal tyto informace nijak neověřoval. Klíče od garáže i obou sklepů při předání bytu pan Kousal obdržel. Po smrti souseda pana Kousala koupil sousední byt nový vlastník. Ten z prohlášení vlastníka zjistil, že garáž a jeden ze sklepů nepatří k bytu pana Kousala, ale k jím zakoupenému bytu. Pana Kousala poté vyzval, aby oba prostory vyklidil, neboť je bude užívat on. Miloš Rozpínavý na požadavek pana Kousala pouze odsekl, že od tyto prostory používal a ve smlouvě se převádí pouze jednotka včetně příslušenství, takže z ní nijak nevyplývá, že by koupil i garáž a druhý sklep.

Omezení vlastnického práva

Zvláštní pozornost je třeba věnovat jakýmkoliv omezením vlastnického práva, které na jednotce váznou. Nejčastěji se bude jednat o věcná břemena či zástavní práva. V případě bytu může častěji docházet k situaci, kdy na bytu vázne služebnost doživotního užívání. Lze v každém případě doporučit tuto služebnost před vkladem vlastnického práva odstranit, a to i v případech, kdy se jedná pouze o formální zápis a osoba oprávněná z věcného břemene již zemřela.

Příklad 5

Pavlína Hotová kupovala od pana Ivana Nedbalého byt. Na výpisu z katastru nemovitostí si všimla, že je u bytu zapsáno právo doživotního užívání pro pana Ivana Nedbalého staršího. Ivan Nedbalý paní Hotové vysvětlil, že když mu otec byt daroval, nechali do katastru nemovitostí zapsat věcné břemeno doživotního užívání. Smrtí jeho otce věcné břemeno zaniklo a v katastru už je pouze formálně a „ničemu tam nevadí“. S tím se paní Hotová smířila a věc dále neřešila. Po třech letech se rozhodla byt prodat zájemci, který si bral na zaplacení kupní ceny hypoteční úvěr. Banka zájemce s ohledem na zápis věcného břemene doživotního užívání ohodnotila byt na mnohem nižší cenu a úvěr mu neposkytla. Paní Hotová se pokoušela s panem Nedbalým spojit, aby jí pomohl zajistit výmaz věcného břemene, neboť nedisponovala úmrtním listem jeho otce. Pan Nedbalý byl však nekontaktní. Řešení celé záležitosti se pak táhlo několik měsíců.

Zástavní právo je zajišťovací institut, kterým se zajišťuje, že dlužník splní svůj dluh. V případě nemovitostí se nejčastěji jedná o případy, kdy banka poskytne kupujícímu úvěr na koupi nemovitosti a zástavním právem si zajišťuje, že kupující bude úvěr splácet. Je-li pozemek zajištěn zástavním právem, je nutné v kupní smlouvě ujednat, jakým způsobem dojde k vyplacení dluhu, zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí.

Příklad 6

Pavel Svědomitý kupoval od Žanety Dlouhé byt. Žaneta Dlouhá jej koupila asi před sedmi lety jako investici. Na pořízení bytu si brala hypotéku ve výši 3.500.000,- Kč, z níž zbývá splatit 2.900.000,- Kč. Současná kupní cena činí 6.000.000,- Kč. Pan Svědomitý si nechal smluvní dokumentaci vypracovat od advokáta. Advokát požádal paní Dlouhou, aby zajistila od banky vyčíslení úvěru z důvodu jeho předčasného splacení a vyslovila souhlas s prodejem bytu. Následně do kupní smlouvy advokát zapracoval ustanovení, že přímo z úvěru pana Svědomitého bude vyplacen stávající úvěr paní Dlouhé a zbylá částka bude zaslána do advokátní úschovy. Advokát podá návrh na vklad vlastnického práva až ve chvíli, kdy banka – po splacení úvěru – požádá katastrální úřad o výmaz zástavního práva. Výplatu zbylé části kupní ceny obdrží paní Dlouhá po výmazu zástavního práva její banky a současně vkladu vlastnického práva pana Svědomitého. Pan Svědomitý tak má jistotu, že zástavní právo paní Dlouhé zanikne a bude z katastru nemovitostí vymazáno.

Další povinnosti při prodeji bytu

Zákon o hospodaření energií ukládá vlastníkovi bytu povinnost při převodu bytu předložit kupujícímu nejpozději při uzavření kupní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy, v níž se byt nachází. Pokud by nebyl zpracován, lze jej nahradit vyúčtováním dodávek elektrické energie, plynu a tepla za poslední tři roky.

Vlastník bytu je dále v souladu s § 1186 odst. 3 občanského zákoníku povinen předložit kupujícímu potvrzení osoby odpovědné za správu domu (nejčastěji společenství vlastníků jednotek), že nemá žádné dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění. Toto potvrzení je podstatné proto, že dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu přecházejí na nového nabyvatele. V této souvislosti doporučuji také prověřit, jakým způsobem společenství vlastníků hospodaří, kolik prostředků je ve fondu oprav a které větší opravy či stavební práce jsou plánovány.

Příklad 7

Jarmila Lepková kupovala byt od Jiřího Nespolehlivého. Kupní smlouvu pečlivě přečetla, avšak nenapadlo ji vyžádat si potvrzení o bezdlužnosti od společenství vlastníků jednotek. Až poté, co se přišla předsedovi SVJ představit, jí bylo sděleno, že pan Nespolehlivý dluží na nedoplatcích ze služby spojené s užíváním bytu částku 30.000,- Kč a dále dluží částku 50.000,- Kč za výměnu oken, kterou si SVJ minulý rok odhlasovalo. Tyto dluhy v důsledku koupě bytu přešly na paní Lepkovou.

Rady a tipy

Ze shora uvedených příkladů je zřejmé, že při koupi bytu může nastat celá řada komplikací, který je možné se vyhnout důkladnou prověrkou nemovitostí.

V každém případě lze doporučit zajistit si úplný výpis z katastru nemovitostí, ověřit osobu vlastníka, nejlépe také jeho nabývací titul (tj. listinu, na základě které současný vlastník byt nabyl), ověřit podlahovou plochu bytu a zjistit, jaké příslušenství spolu s bytem kupujete. Pakliže je pozemek dotčen omezeními vlastnického práva, je třeba smluvně zajistit, aby tato omezení byla vymazána, popřípadě alespoň zjistit jejich rozsah. Pokud je byt zapsán jako vlastnictví pouze jednoho z manželů, ale v bytě žijí oba manželé, je nutné mít souhlas druhého manžela s prodejem bytu. Nejste-li si jistí, můžete se s požadavkem na právní prověrku nemovitosti obrátit na advokáta.

Dále lze doporučit prověřit hospodaření společenství vlastníků jednotek (účetní závěrky by měly být k dispozici ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek, zůstatek ve fondu oprav by měl být zřejmý z posledního vyúčtování) a zjistit, zda nemá prodávající vůči osobě odpovědné za správu bytu dluhy.

Dále je vhodné se předem domluvit na součinnosti týkající se přehlášení energií na kupujícího, např. ve formě plné moci, eventuálně přímo u poskytovatele služeb za osobní účasti prodávajícího i kupujícího služby na kupujícího přehlásit.

Koupě nemovitosti pro vlastní bydlení bývá zpravidla jednou z největších transakcí, které člověk učiní. Ale i v případě koupě nemovitosti za účelem investice se jedná často o mnohamilionové obchody.

Jaké kroky je tedy vhodné učinit, abyste minimalizovali riziko nevýhodné koupě? Právě o tom pojednává tento článek. Je pochopitelné, že rizika se liší v závislosti na tom, o jakou nemovitost se jedná. Tento článek se bude zabývat specifickými riziky při koupě pozemku.

Stav v katastru nemovitostí

Prvním krokem je zjištění stavu pozemku v katastru nemovitostí. Základní údaje zjistíte již z volně přístupného nahlížení do katastru nemovitostí, které je přístupné na adrese: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Zde je důležité prověřit zejména vlastnické právo k pozemku, označení pozemku (parcelní číslo a katastrální území), jeho výměru, druh a způsob využití pozemku a samozřejmě také to, zda je pozemek zatížen omezením vlastnického práva nebo zda ve vztahu k pozemku není vedeno vkladové či jiné řízení.

Od výměry pozemku se odvíjí jeho cena. Výměra uvedená v katastru nemovitostí však není závazným údajem a nemusí odpovídat skutečnosti. Lze proto doporučit jednak porovnat ortofotomapu se skutečností, jednak nechat pozemek zaměřit. Lze tak předejít budoucím sporům například se sousedy.

Příklad 1

Pan Karel Novotný koupil pozemek určený k výstavbě rodinného domu. Výměra uvedená v katastru nemovitostí činila 1.100 m². Pan Novotný se s tímto údajem spokojil a nijak jej dále neprověřoval. Z ortofotomapy však bylo zřejmé, že část pozemku, která byla v katastru nemovitostí evidována jako pozemek, který pan Novotný koupil, se nachází za plotem souseda. Tento stav trvá desítky let. Po konfrontaci souseda s tímto stavem podal soused žalobu o určení vlastnického práva k části pozemku za svým plotem z důvodu vydržení a byl úspěšný. Pan Novotný tak reálně koupil pouze pozemek o výměře 980 m², ačkoliv výměra evidovaná v katastru nemovitostí činila 1.100 m².

Důležité je také prověřit, zda se na pozemku nenacházejí stavby, pro které nebylo vydáno stavební povolení nebo souhlas stavebního úřadu s jejich ohlášením. Nezřídka se stává, že se na pozemku nachází např. garáž, větší kůlna či bazén, aniž by tyto stavby měly příslušné veřejnoprávní povolení.

Příklad 2

Paní Kamila Berendová se rozhodla koupit pozemek pro stavbu rodinného domu od pana Romana Jakla. Na pozemku dříve stál starší dům, který však již byl zbourán a evidenčně vymazán z katastru nemovitostí. Na pozemku však zůstala stát garáž. Banka paní Berendové po schválení úvěru zjistila, že garáž není zapsána na žádném listu vlastnictví a není tedy zřejmé, kdo je jejím vlastníkem. Pan Jakl v archivu obce vyhledal kolaudaci garáže a následně zajistil zápis garáže do katastru nemovitostí. Až poté byla banka paní Berendové ochotna vyplatit úvěr. Pokud by kolaudační rozhodnutí vůbec neexistovalo, musel by současný vlastník pozemku požádat o dodatečné povolení stavby, což by celou transakci značně prodloužilo.

Jestliže prodej pozemku zprostředkovává realitní kancelář, je povinna zájemci nejpozději před uzavřením rezervační smlouvy předat úplný výpis z katastru nemovitostí, ne starší než 3 dny. Lze však doporučit buď si tento výpis vyžádat z vlastní iniciativy nebo si jej například prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí samostatně opatřit.

Věcná břemena, ochranná pásma, zástavní právo

Zvláštní pozornost je třeba věnovat jakýmkoliv omezením vlastnického práva, které na pozemku váznou. Nejčastěji se bude jednat o věcná břemena či zástavní práva.

Jednou kategorií jsou věcná břemena týkající se např. technické infrastruktury. Nejčastěji jde o to, že pod pozemkem vedou různé sítě nebo je zde umístěn například sloup s elektrickým vedením. Zde je vhodné vědět, kudy jednotlivé sítě vedou, aby při stavebních pracích nedošlo k jejich poškození.

V souvislosti s umístěním prvků technické infrastruktury je ovšem nutné počítat s tzv. ochrannými pásmy. Ochranné pásmo stanoví, že v určité vzdálenosti od prvku, který je ochranným pásmem chráněn, nelze např. stavět trvalé stavby. Nepřehlednost tohoto institutu umocňuje skutečnost, že ochranná pásma jsou upravena v celé řadě zvláštních zákonů. Existují např. ochranná pásma vodovodu a kanalizace, plynovodu, vysokého napětí, elektrické stanice, ochranné pásmo silnice, dráhy či lesa.

Příklad 3

Paní Irena Kadlecová se rozhodla koupit si stavební pozemek pro vlastní bydlení. V územním plánu prověřila, že toto využití je přípustné. Při prohlídce byla na pozemku vysoká tráva a hranice byla zaměřena kolíky. Paní Kadlecová přehlédla, že na kraji pozemku se nachází sloup vysokého napětí. Při přípravě projektu zjistila, že tento sloup vysokého napětí má ochranné pásmo 7 metrů, tedy v této vzdálenosti od sloupu není možné stavět. S ohledem na velikost pozemku již nebylo možné postavit zde dům, o kterém snila.

Další kategorií věcných břemen jsou věcná břemena cesty. V těchto případech považuji za zásadní opatřit si listinu, na základě které bylo věcné břemeno zřízeno. Návod, jak to udělat, najdete v samostatném článku.

Příklad 4

Pan Ivan Kopal si koupil pozemek, na kterém vázlo ve prospěch sousedů věcné břemeno chůze a jízdy. Jak byl ujištěn ze strany prodávajícího, ale i souseda, věcné břemeno soused využíval nejvýše několikrát do roka. Dva roky po koupi pozemky panem Kopalem sousední dům odkoupili manželé Vychytralí. Ti se chtěli dostávat na svůj pozemek osobním automobilem, což z jejich stávajícího přístupu nebylo možné. Manželé Vychytralí si z katastru nemovitostí získali smlouvu o zřízení věcného břemene, kterou uzavřeli jejich právní předchůdci s právními předchůdci pana Kopala. Ve smlouvě bylo uvedeno, že vlastníci domu, který nyní manželé Vychytralí vlastní, mají právo neomezeně projíždět a procházet po pozemku, který vlastní pan Kopal. Manželé Vychytralí začali svého oprávnění využívat, což značně snížilo komfort užívání pozemku pana Kopala.

Zástavní právo je zajišťovací institut, kterým se zajišťuje, že dlužník splní svůj dluh. V případě nemovitostí se nejčastěji jedná o případy, kdy banka poskytne kupujícímu úvěr na koupi nemovitosti a zástavním právem si zajišťuje, že kupující bude úvěr splácet. Je-li pozemek zajištěn zástavním právem, je nutné v kupní smlouvě ujednat, jakým způsobem dojde k vyplacení dluhu, zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí.

Příklad 5

Pavel Svědomitý kupoval od Žanety Dlouhé pozemek. Žaneta Dlouhá jej koupila asi před pěti lety s cílem, že zde postaví rodinný dům. Na pořízení pozemku si brala hypotéku ve výši 2.000.000,- Kč, z níž zbývá splatit 1.800.000,- Kč. Současná kupní cena činí 4.000.000,- Kč. Pan Svědomitý si nechal smluvní dokumentaci vypracovat od advokáta. Advokát požádal paní Dlouhou, aby zajistila od banky vyčíslení úvěru z důvodu jeho předčasného splacení a vyslovila souhlas s prodejem pozemku. Následně do kupní smlouvy advokát zapracoval ustanovení, že přímo z úvěru pana Svědomitého bude vyplacen stávající úvěr paní Dlouhé a zbylá částka bude zaslána do advokátní úschovy. Advokát podá návrh na vklad vlastnického práva až ve chvíli, kdy banka – po splacení úvěru – požádá katastrální úřad o výmaz zástavního práva. Výplatu zbylé části kupní ceny obdrží paní Dlouhá po výmazu zástavního práva její banky a současně vkladu vlastnického práva pana Svědomitého. Pan Svědomitý tak má jistotu, že zástavní právo paní Dlouhé zanikne a bude z katastru nemovitostí vymazáno.

Územní plánování

Katastr nemovitostí však neobsahuje veškeré údaje, které je nutné znát. Nutné je také vědět o tom, jakým způsobem je vůbec přípustné pozemek využít. Tyto informace lze zjistit z územního plánu obce, na jejímž území se pozemek nachází.

Územní plán je jedním z druhů územně plánovací dokumentace. Slovy zákona stanoví „základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen „urbanistická koncepce“), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy, plochy změn v krajině a plochy přestavby, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.“

Každý územní plán má dvě části – textovou a grafickou. Grafická část se skládá z celé řady výkresů, např. hlavního výkresu, výkresu veřejně prospěšných staveb, koordinačního výkresu, výkresu širších vztahů a případně i dalších výkresů.

Příklad 6

Bolek Levý si v inzerci vyhlédl pozemek pod lesem, který hodlal využít ke stavbě rekreačního objektu. S ohledem na to, že nedaleko od vyhlédnutého pozemku se nacházely další chaty, nenapadlo ho prostudovat územní plán. Až po koupi pozemku zjistil, že platný územní plán obce neumožňuje na jeho pozemku postavit rekreační objekty. Pan Levý tak může svého záměru dosáhnout pouze změnou územního plánu, která je však velmi zdlouhavá a finančně náročná a nadto s touto změnou nemusí obec souhlasit.

Územní plán není jediným nástrojem územního plánování, který mají obce k dispozici. V určitých případech může rada obce rozhodnout o vydání tzv. stavební uzávěry. Stavební uzávěra omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území.

Příklad 7

Začínající investor pan Mirek Kroupa si vyhlédl v zastavěné části okresního města pozemek, na němž chtěl vybudovat budovu s několika byty a komerčními nebytovými prostory. Na stránkách města si našel několik let starý územní plán, z nějž zjistil, že pozemek je pro tyto účely vhodný. Až následně zjistil, že rada města vydala v minulém roce opatřením obecné povahy stavební uzávěru na pozemku, jímž stanovila, že na tomto pozemku se po dobu 5 let nemůže stavět.

Rady a tipy

Ze shora uvedených příkladů je zřejmé, že při koupi pozemku může nastat celá řada komplikací, který je možné se vyhnout důkladnou prověrkou nemovitostí.

V každém případě lze doporučit zajistit si úplný výpis z katastru nemovitostí, ověřit osobu vlastníka, nejlépe také jeho nabývací titul (tj. listinu, na základě které současný vlastník pozemek nabyl), ověřit výměru pozemku a omezení vlastnického práva. Pakliže je pozemek dotčen omezeními vlastnického práva, je třeba smluvně zajistit, aby tato omezení byla vymazána, popřípadě alespoň zjistit jejich rozsah. Nejste-li si jistí, můžete se s požadavkem na právní prověrku nemovitosti obrátit na advokáta.

Dále lze doporučit prostudovat si územní plán obce a zjistit, zda nejsou dány ještě jiné okolnosti, které by využití pozemky k zamýšlenému účelu znemožňovaly. Za tímto účelem velmi doporučuji vyžádat si od příslušného odboru územního plánování tzv. územně plánovací informaci dle § 21 stavebního zákona.

Závěr

V tomto článku byla věnována pozornost základním krokům, které je třeba učinit před koupí pozemku. Předmětem dalších článků budou tipy, co si dát pozor při koupi bytu či domu a také, co si ohlídat v rámci smluvní dokumentace.

Jednou z oblastí, kde je digitalizace na poměrně slušné i uživatelsky přijatelné úrovni, je oblast evidence práv v katastru nemovitostí. Účelem tohoto článku je informovat o tom, jaká data a jakým způsobem lze dálkově a elektronickou formou z katastru nemovitostí získat. V článku se dozvíte také několik triků, jak získat údaje, které potřebujete.

Nahlížení do katastru nemovitostí

Jednou z funkcí, která funguje již delší dobu, je elektronické nahlížení do katastru nemovitostí. To je přístupné na adrese https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Na této stránce lze vyhledat základní údaje o parcele, stavbě, jednotce, právu stavby či řízení vedeném u katastrálního úřadu, dále pak zobrazit katastrální mapu (včetně ortofotomapy) nebo získat souhrnné informace o konkrétním katastrálním území.

Donedávna byl náhled do katastru nemovitostí velmi jednoduchý a nevyžadoval žádné další úkony než zadání identifikace nemovitosti, kterou uživatel hledá. S ohledem na automatické vytěžování informací z katastru nemovitostí přistoupil Český řad zeměměřický a katastrální k úpravě, kdy bez přihlášení nebylo možné zobrazit vlastníka konkrétní nemovitosti. Po kritice bylo toto omezení zmírněno. V současné době tak při zadání pozemku do aplikace nahlížení do katastru nemovitostí dojde k zobrazení informací o pozemku (parcelní číslo, obec, katastrální území, číslo listu vlastnictví, výměra, typ parcely, mapový list, určení výměry, způsob využití a druh pozemku), avšak nezobrazí se automaticky vlastník nemovitosti. Pro zobrazení vlastníka je třeba se přihlásit (způsoby přihlášení budou probrány dále), nebo zadat zobrazený kód.

Po přihlášení/zadání kódu se zobrazí vlastník nemovitosti (v rozsahu jméno, příjmení, adresa trvalého pobytu, případně v rozsahu názvu právnické osoby a jejího sídla) a také omezení vlastnického práva k nemovitosti.

Získání výpisu z katastru nemovitostí

Aktuálně může získat elektronický výpis z katastru nemovitostí i uživatel, který nemá zřízený uživatelský účet. Postačí vyhledat předmětnou nemovitost a v horní listě aplikace nahlížení do katastru nemovitostí kliknout na ikonku nákupního košíku. Aplikace následně uživatele provede objednáním, spočítá cenu a po schválení a zaplacení obdrží uživatel výpis z katastru nemovitostí na jím uvedený e-mail.

Disponuje-li uživatel uživatelským účtem v aplikaci dálkový přístup do katastru nemovitostí, může si objednat libovolný výpis prostřednictvím této aplikace, kde jsou poté výpisy k dispozici pro stažení.

Dálkový přístup

Pokud s katastrem nemovitostí pracujete častěji a pravidelně potřebujete výstupy od katastrálních úřadů, lze doporučit zřízení dálkového přístupu. Více informací o způsobu zřízení a užívání účtu dálkového přístupu lze nalézt na následujícím odkazu: ČÚZK – Zřízení účtu dálkového přístupu (cuzk.cz).

Běžný placený účet dálkového přístupu do katastru nemovitostí si může zřídit kdokoliv. Tento přístup disponuje všemi funkcemi bez omezení. Můžete tak stahovat libovolné výstupy a katastrální úřad uživatelům zasílá ve sjednaných intervalech fakturu za poskytnuté služby.

Alternativou ke zřízení čtu dálkového přístupu, vhodnou pro osoby, které nevyužívají tyto služby pravidelně, je přihlášení do aplikace dálkového přístupu pro neregistrované uživatele. Pro takový přístup se musíte přihlásit pomocí tzv. identity občana, tj. například přes e-občanku nebo bankovní identitu. Platba za výstupy se realizuje okamžitě prostřednictvím platební brány.

Pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí lze získat výpisy z katastru nemovitostí, přičemž vyhledávat lze podle čísla listu vlastnictví, podle vlastníka nebo oprávněného nebo podle nemovitosti.

Poměrně málo známou funkcionalitou je přehled vlastnictví a jiných věcných práv pro osobu. Ta umožňuje získat přehled vlastnictví pro konkrétní – ať už fyzickou nebo právnickou – osobu. Přehled lze získat jak pro území České republiky, tak po jednotlivých krajích nebo obcích. Výstupem takového přehledu je seznam jednotlivých listů vlastnictví, které jsou pro danou osobu evidovány.

Příklad 1

Pan Vodrážka byl osloven s panem Vocílkou s nabídkou na směnu pozemků. V rámci přípravy možné směny by rád zjistil, jaké nemovitosti pan Vocílka v Karlovarském kraji vlastní, aby mohl zvážit, zda pan Vocílka nevlastní nějaké pozemek, který by se panu Vodrážkovi hodil. Pan Vodrážka si prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí vygeneruje přehled vlastnictví pana Vocílky pro Karlovarský kraj, což mu umožní kvalitní přípravu pro vyjednávání o směně.

Další velmi užitečnou pomůckou je možnost získat listinu ze sbírky listin. K využití této funkce je třeba znát spisovou značku řízení, pod kterým byl vklad na základě konkrétní listiny proveden. Tímto postupem lze získat například nabývací titul k nemovitosti (kupní, směnnou či darovací smlouvu, popřípadě rozhodnutí soudu apod.) nebo jinou listinu, která se týká věcných práv zapsaných do katastru nemovitostí (smlouva o zřízení věcného břemene, smlouva o zřízení zástavního práva atd.). Spisovou značku lze vždy zjistit z výpisu z katastru nemovitostí ke konkrétní nemovitosti.

Příklad 2

Dům na Hané zakoupili manželé Novákovi. Zájemci o tento dům mají sice k dispozici kupní smlouvu, na základě které manželé Novákovi dům koupili od pana Staňka. Zájemci by však rádi prověřili také nabytí vlastnického práva ze strany pana Staňka. Pokud zájemci neznají číslo vkladového řízení, pod kterým bylo vloženo vlastnické právo pana Staňka k domu, lze si vygenerovat výpis z katastru nemovitostí k datu předcházejícímu nabytí vlastnického práva ze strany manželů Novákových. Z tohoto výpisu zjistíte číslo řízení, na základě kterého bylo zapsáno vlastnické právo pana Staňka. To zájemcům umožní získat ze sbírky listin smlouvu, na základě které pan Staněk vlastnické právo nabyl.

Příklad 3

Zájemce o koupi pozemku z výpisu z katastru nemovitostí zjistil, že na pozemku vázne věcné břemeno zapsané v roce 1980. Současný vlastník pozemku tvrdí, že věcné břemeno již zaniklo a jeho zápis je pouze formální. Nemá však k dispozici listinu. Zájemce v rámci dálkového přístupu do katastru nemovitostí zjistí, že listina není digitalizována. Má však možnost vyplnit v rámci dálkového přístupu žádost o digitalizaci listiny. Katastrální úřad zpravidla do dvou dnů listinu naskenuje a vloží do systému. Následně bude možné prostřednictvím dálkového přístupu stáhnout.

Několik doplňujících tipů

Příklad 4

Radek zná adresu domu, ale ne jeho parcelní číslo. V rámci nahlížení do katastru nemovitostí mu postačí adresu zadat a ihned se mu zobrazí veškeré údaje o dané budově.

Příklad 5

Hanka potřebuje zjistit datum narození nebo rodné číslo souseda. V rámci nahlížení do katastru nemovitostí tento údaj není vidět. Hanka si může zajistit výpis z katastru nemovitostí pro nemovitost souseda, z nějž rodné číslo zjistí. Pokud by si Hanka nechtěla opatřovat výpis z katastru nemovitostí a platit za něj, může použít aplikaci návrh na vklad do katastru nemovitostí, nahrát nemovitost souseda a v záložce „účastníci řízení“ kliknout na pole „přidat vlastníky“. Při rozkliknutí údajů o vlastníkovi se zobrazí veškeré údaje o sousedovi, včetně rodného čísla.

Závěr

V tomto článku byly popsány způsoby, jaké výstupy z katastru nemovitostí lze elektronicky získat a jakým způsobem. Používání jednotlivých aplikací může uživatelům usnadnit a urychlit práci s údaji z katastru nemovitostí a získat údaje, které potřebují v rámci své činnosti či podnikání.

Problematika předkupního práva je poměrně často diskutovanou otázkou. Hned úvodem je nutno podotknout, že právní úprava této oblasti prošla v minulých několika letech hned několika proměnami. Je proto užitečné shrnout aktuální právní úpravu (článek vychází z právní úpravy ke dni 3. května 2022), poukázat na povinnosti vyplývající z předkupního práva a následky jejich porušení a uvést některé praktické příklady, které se v praxi nejčastěji vyskytují.

Předkupní právo může vzniknout buď přímo na základě zákona (zákonné předkupní právo) nebo na základě smlouvy (smluvní předkupní právo).

Článek se zabývá pouze dvěma nejčastěji se vyskytujícím zákonným předkupním právům, jak jsou upravena v občanském zákoníku a nevěnuje se tak některým méně častým předkupním právům uvedeným v občanském zákoníku (např. předkupní právo u práva stavby) ani předkupnímu právu státu vyplývajícímu z veřejnoprávních předpisů (např. předkupní právo státu k pozemkům v národních parcích nebo ke kulturním památkám).

Zákonné předkupní právo a jeho nejčastější druhy

Se zákonným předkupním právem se v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) nejčastěji setkáváme ve dvou případech.

Jednak se jedná o vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku, na němž se stavba nachází a jednak se jedná o předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovité věci.

Vzájemné předkupní právo mezi vlastníky stavby a pozemku, na němž se stavba nachází

Občanský zákoník, který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014, se vrací ke staré zásadě superficies solo cedit, tedy povrch ustupuje půdě, kterou znalo už starověké římské právo. Důsledkem této zásady je, že cokoliv je postaveno na pozemku se – až na výjimky – stává součástí pozemku. Před rokem 2014 byl vlastník domu vlastníkem samostatné nemovité věci – domu, který se nacházel na pozemku, který byl také v jeho vlastnictví. Od roku 2014 je vlastník domu formálně správně vlastníkem pozemku, jehož součástí je dům. Věcí v právním slova smyslu již není – v situaci, kdy je vlastník domu a pozemku totožný – samotný dům, ale pouze pozemek, přičemž dům je součástí tohoto pozemku.

Žádoucím stavem, který má předcházet složitým právním sporům, proto je, aby vlastníkem pozemku a stavby na něm se nacházející, byla stejná osoba/osoby. Z toho vychází také koncepce vzájemného zákonnému předkupního práva vlastníka pozemku a stavby na pozemku se nacházející.

Ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníku stanoví: „Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.“

Příklad 1

Milan Kopecký vlastní chatku u lesa. Chatka je postavena na samostatném pozemku, který velikostí odpovídá obvodu chatky, a který vlastní Petra Zdrůbecká, která celý les a okolní pozemky získala v rámci restitucí. Pokud bude chtít Milan Kopecký prodat svou chatku, musí ji v rámci předkupního práva nabídnou paní Zdrůbecké. To platí i naopak. Pokud by paní Zdrůbecká chtěla prodat pozemek pod chatkou pana Kopeckého, musí jej v rámci předkupního práva nabídnout panu Kopeckému.

Předkupní právo mezi spoluvlastníky

Legislativní úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci byla nově od 1. ledna 2014 nově upravena tak, že předkupní právo mezi spoluvlastníky existovalo jen v případě, že spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou skutečností, kterou nemohli spoluvlastníci od počátku ovlivnit (např. nabytí do spoluvlastnictví založené konstitutivním rozhodnutím soudu). Takto pojaté předkupní právo bylo limitováno po dobu 6 měsíců ode dne, kdy spoluvlastnictví vzniklo. Předkupní právo se netýkalo případu, kdy byl spoluvlastnický podíl převáděn manželu, sourozenci, příbuznému v řadě přímé nebo jinému spoluvlastníkovi. Tato právní úprava platila do konce roku 2017.

V době od 1. ledna 2018 do 30. června 2020 platilo obecné předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu k nemovité věci, které nebylo časově ohraničeno. Výjimkou z povinnosti nabídnout koupi podílu ne nemovité věci dalším spoluvlastníkům představoval převod podílu na nemovité věci osobě blízké.

S účinností od 1. července 2020 se zákonodárce vrátil k původní koncepci omezeného předkupního práva mezi spoluvlastníky. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku v současné době zní takto: „Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Příklad 2

Tři sourozenci, Marta, Marie a Lazar Novákovi, zdědili po své matce pozemek, na němž se nachází ovocný sad. Spoluvlastnictví vzniklo díky tomu, že jim matka odkázala každému 1/3 sadu ve své závěti. Lazar se rozhodl dva měsíce po nabytí vlastnického práva k 1/3 sadu svůj spoluvlastnický podíl prodat. Po uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, panem Jiřím Koupěchtivým, však musí nabídnout svůj spoluvlastnický podíl oběma sestrám. Pokud alespoň jedna z nich nabídku předkupního práva přijme a zaplatí kupní cenu, kterou měl jinak zaplatit Jiří Koupěchtivý, smlouva s Jiřím Koupěchtivým se ruší a podíl nabyde ta ze sester, která se rozhodla předkupní právo využít. Pokud by o využití předkupního práva měly zájem obě sestry, koupila by každá z nich polovinu Lazarova podílu, tj. 1/6 sadu.

Příklad 3

Arnošt a Anežka zdědili po svém otci byt v centru krajského města. Dohodli se, že jej budou pronajímat a dělit se o náklady i výnosy rovným dílem. Asi po roce se Anežčina finanční situace zhoršila a rozhodla se svůj podíl na bytu prodat. V takovém případě nemusí Arnoštovi učinit nabídku předkupního práva a může svůj podíl libovolné osobě prodat.

Příklad 4

Dvě sestry, Petra a Pavlína se staly podílovými spoluvlastníky části zahrady, kterou po dlouhou dobu užívaly, a soud jejich vlastnické právo v důsledku vydržení určil rozsudkem. Pavlína se rozhodla svůj spoluvlastnický podíl převést na svou dceru. V takovém případě předkupní právo Petra nemá a Pavlína může svůj záměr uskutečnit.

Předkupní právo spoluvlastníků je rozšířeno i na  případy bezúplatného převodu podílu; v takovém případě má jiný spoluvlastník právo vykoupit podíl prvního spoluvlastníka za obvyklou cenu (§ 1124 odst. 2 občanského zákoníku).

Příklad 5

Felix a Olga zdědili lesní pozemek, každý tak získal spoluvlastnický podíl ve výši ½ pozemku. Olga o svůj podíl neměla zájem a rozhodla se jej ihned po nabytí svého vlastnického práva bezplatně převést (darovat) svému vzdálenému synovci, který má o lesní hospodaření zájem. V takovém případě musí oznámit uzavření darovací smlouvy Felixovi a Felix má možnost využít svého předkupního práva tak, že podíl Olgy odkoupí za obvyklou cenu.

Nabídka využití předkupního práva

Podle § 2143 občanského zákoníku platí, že prodávající má povinnost nabídnout předkupníkovi (tj. osobě oprávněné z předkupního práva) v okamžiku uzavření smlouvy s koupěchtivým (tj. osobou odlišnou od spoluvlastníka, která má zájem o koupi spoluvlastnického podílu).

V praxi tedy dojde nejprve k uzavření například kupní smlouvy na nemovitost, která je zatížena zákonným předkupním právem a až následně musí prodávající nabídnout předkupníkovi, aby své předkupní právo využil. Nabídka využití předkupního práva vyžaduje písemnou formu a musí v ní být uvedeny všechny podmínky prodeje spoluvlastnického podílu. Nejlépe se v praxi osvědčuje přiložení kopie uzavřené kupní smlouvy.

Předkupník má následně v případě podílu na nemovité věci tři měsíce na to, aby prodávajícímu sdělil, že své předkupní právo využívá a současně v téže lhůtě zaplatil kupní cenu. Pokud předkupník využije předkupního práva, smlouva dříve uzavřená s koupěchtivým se rozvazuje, avšak jen tehdy, jestliže o předkupním právu koupěchtivý věděl nebo musel vědět.

Příklad 6

Ondřej Sýkora uzavřel s Janem Jiřičkou kupní smlouvu na koupi chatky nacházející se na pozemku odlišného vlastníka, paní Jiřiny Ptáčkové. Po uzavření kupní smlouvy zaslal pan Sýkora její kopii paní Ptáčkové spolu s nabídkou na využití jejího předkupního práva. Paní Ptáčková do týdne od obdržení návrhu na využití předkupního práva panu Sýkorovi sdělila, že nabídku využije a do dalšího týdne zaplatila na účet pana Sýkory kupní cenu, která byla uvedena v kupní smlouvě uzavřené s panem Jiřičkou. Pan Jiřička byl o existenci předkupního práva vyrozuměn před podpisem kupní smlouvy a okamžikem využití předkupního práva ze strany paní Ptáčkové tak došlo k rozvázání původní kupní smlouvy s panem Jiřičkou.

Příklad 7

Vyjděme ze stejné situace popsané v příkladu 6. Paní Ptáčková sdělila panu Sýkorovi, že předkupní právo na chatku využije, avšak nezaplatila kupní cenu ve lhůtě 3 měsíců ode dne doručení nabídky k využití předkupního práva. V takovém případě její předkupní právo v tomto případě zaniklo a vlastníkem chaty se stane pan Jiřička. Pokud by se však v budoucnu pan Jiřička rozhodl chatu prodat, má stále povinnost nabídnout uplatnění předkupního práva paní Ptáčkové.

Důsledky nedodržení ustanovení o předkupním právu

Jestliže dojde k porušení ustanovení o věcném předkupním právu, tedy zejména pokud prodávající strana neučiní předkupníkovi nabídku na využití předkupního práva, ač tuto povinnost má, může se předkupník domáhat proti právnímu nástupci druhé strany (tj. tomu, kdo nemovitost v rozporu s předkupním právem nabyl), aby mu ji nabyvatel za příslušnou úplatu převedl.

Příklad 8

Vyjděme ze situace popsané v příkladu 6. Pan Sýkora prodá chatku stojící na pozemku paní Ptáčkové panu Jiřičkovi, ale neučiní po uzavření kupní smlouvy paní Ptáčkové nabídku na využití předkupního práva. Paní Ptáčková se o tom dozví a bude mít právo domáhat se po panu Jiřičkovi, aby jí chatu za převedl za kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě.

Do hry pak samozřejmě také vstupuje otázka náhrady škody. Komplexní popis možných situací, v nichž lze náhradu škody uplatnit, však přesahuje možnosti tohoto článku.

Závěr

V tomto článku byla věnována pozornost dvě nejrozšířenějším zákonným předkupním právům – předkupnímu právu vlastníka stavby nacházející se na pozemku jiného vlastníka (a opačně předkupnímu právo vlastníka pozemku vůči stavbě na něm postavené) a předkupnímu právu mezi spoluvlastníky.

Při převodu nemovitostí, které jsou (nebo mohou být) zatíženy předkupním právem jiné osoby, je vždy nutno postupovat s maximální obezřetností a nastavit celý proces tak, aby předkupní právo buď vůbec neexistovalo (např. posečkání s prodejem podílu po uplynutí lhůty 6 měsíců u předkupního práva mezi spoluvlastníky), nebo aby byly dodrženy všechny náležitosti kladené občanským zákoníkem v souvislosti s nabídkou předkupního práva.

Předmětem tohoto článku je nastínění možných situací, které mohou ve vztahu k přístupu na pozemek nastat a dále pak podrobnější představení institutu tzv. nezbytné cesty.

Přístup z veřejné komunikace

Nejjednodušší je situace v případech, kdy má vlastník nemovitosti na svůj pozemek přístup přímo z veřejné cesty. Zákon o pozemních komunikacích stanoví, že pozemní komunikace se dělí na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Ze zákona vyplývá, že vlastníkem dálnic a silnic I. třídy je stát, silnice II. a III. třídy jsou ve vlastnictví kraje, na jehož území se nacházejí, místní komunikace vlastní obec. Účelová komunikace může být ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby.

Ve většině případů jsou i účelové komunikace veřejně přístupné. Výjimku tvoří účelové komunikace nacházející se uvnitř uzavřeného prostoru nebo objektu (např. účelové komunikace v soukromém výrobním areálu) nebo případy, kdy na žádost vlastníka účelové komunikace příslušný silniční správní úřad rozhodl o omezení veřejného přístupu na účelovou komunikaci.

Lze shrnout, že pokud má vlastník nemovitosti k této nemovitosti přístup z místní či veřejně přístupné účelové komunikace, nepotřebuje k přístupu na svůj pozemek žádné další povolení či smlouvu.

Přístup na základě věcného břemene (služebnosti)

Nezřídka se lze setkat se situací, kdy vlastník nemovitosti sice nemá na svůj pozemek přístup z veřejné cesty, ale svědčí mu věcné břemeno stezky či cesty přes sousední pozemek. Pokud je věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí, poskytuje zpravidla dostatečnou záruku přístupu na vlastní pozemek.

Je však nutné rozlišovat, zda se jedná o služebnost osobní či pozemkovou. Osobní služebnost svědčí pouze konkrétní osobě. Oproti tomu pozemková služebnost opravňuje každého vlastníka pozemku, v jehož prospěch je zřízena (tzv. panující pozemek) užívat vymezeným způsobem sousední pozemek (tzv. služebný pozemek). Kromě toho je třeba věnovat pozornost rozsahu služebnosti. Ta může být vymezena jako služebnost stezky (zahrnuje pouze právo projít přes pozemek) nebo cesty (umožňuje průchod i průjezd). Stejně tak může být služebnost omezena co do rozsahu či času.

Příklad 1

Pavel Nesvatba si vyhlédl ke koupi chatu. V realitní kanceláři mu sdělili, že přístup k chatě sice vede přes pozemek souseda, ale že vlastník chaty má přístup zajištěn na základě věcného břemene, které je zapsáno do katastru nemovitostí. Pan Nesvatba pouze náhledem do katastru nemovitostí ověřil, že u sousedního pozemku je skutečně jako zatížení zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy. Dále se věcí nezabýval. Po vkladu svého vlastnického práva mu však soused odmítl umožnit přístup k chatě s odůvodněním, že věcné břemeno bylo zřízeno jako osobní služebnost pouze ve prospěch původního majitele chaty. Panu Nesvatbovi tak nezbyde, než se se sousedem domluvit na zřízení nového věcného břemene nebo podat žalobu na zřízení nezbytné cesty. V každém případě však bude muset sousedovi za přístup přes jeho pozemek poskytnout náhradu.

Příklad 2

Pavla Čermáková spolu se svým manželem koupila rodinný dům. K domu je přístup od silnice, ale vede jen po strmých schodech a neumožňuje vjezd vozidlem na pozemek. Prodávající paní Čermákovou ujistil, že na základě věcného břemene je jí v případě potřeby umožněn průchod a průjezd přes sousední pozemek. Až následně paní Čermáková zjistila, že věcné břemeno k průchodu a průjezdu přes sousední pozemek jí sice svědčí, avšak vzniklo na základě smlouvy z roku 1940, kde je jednoznačně uvedeno, že průjezd přes sousední pozemek je možný pouze dvakrát ročně, a to za účelem dovážky uhlí. Dům je dnes vytápěn plynem.

Shora uvedené příklady skutečně mohou v praxi nastat. V případě koupě nemovitosti lze proto doporučit zajistit si z katastru nemovitostí smlouvu, na základě které byla služebnost zřízena.

Přístup na základě nájemní smlouvy

Přístup na vlastní pozemek může být umožněn i na základě nájemní smlouvy. V takovém případě však nemá právo přístupu tzv. věcněprávní povahu (tj. nezapisuje se do katastru nemovitostí a zavazuje jen strany takové smlouvy, nikoliv také jejich právní nástupce, např. dědice). Kromě může vlastník sousední nemovitosti nájemní smlouvu zpravidla vypovědět.

Z praktického hlediska je také dobré uvést, že absence věcněprávního oprávnění k přístupu na pozemek může být důvodem pro odmítnutí financování koupě nemovitosti ze strany banky.

Nezbytná cesta

Nejkomplikovanější je situace tehdy, pokud vlastník nemovitosti nemá ke svému pozemku umožněn přístup z veřejné cesty a nesvědčí mu právo přístupu ani na základě věcného břemene ani na základě nájemní smlouvy.

Občanský zákoník v  § 1029 stanoví, že: „Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

Je třeba si uvědomit, že zřízení nezbytné cesty soudem je zásahem do vlastnického práva vlastníka sousedního pozemku. Jsou-li splněny podmínky pro zřízení nezbytné cesty, je nutné volit řešení, které vlastníka sousedního pozemku co nejméně zatěžuje a současně mu musí být poskytnuta adekvátní finanční náhrada.

Přímo v občanském zákoníku je také obsažen seznam případů, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jedná se o případy, kdy se žádá zřízení nezbytné cesty pouze za účelem pohodlnějšího spojení, převýší-li škoda na nemovité věci souseda výhodu nezbytné cesty a způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Dále nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup.

Příklad 3

František Vospěl je vlastníkem chaty u lesa. Ke své chatě se ovšem může dostat z veřejné cesty pouze objížďkou lesa, která je dlouhá asi 2 km. Pokud by k chatě přijel po okraji louky svého souseda, cestu by mu to značně zkrátilo. František Vospěl by s žalobou na zřízení nezbytné cesty přes okraj louky souseda nebyl úspěšný, neboť ke své cestě přístup – byť méně pohodlný – má.

Příklad 4

Lukáš Samorost vlastní farmu. Přístup k ní je přes obecní polní cestu, která je však v zimě obtížně sjízdná. Vedle farmy Lukáše Samorosta se nachází oplocený výrobní areál, který by umožnil Lukáši Samorostovi dostat se na farmu i v zimních měsících. Soud by však s největší pravděpodobností nezbytnou cestu přes výrobní areál nepovolil, protože se jedná o prostor uzavřený za tím účelem, aby na něj cizí osoby neměly přístup.

Příklad 5

Jana Malinová vlastní ovocný sad. Dosud se k němu dostávala přes vlastní louku, kterou však nedávno prodala, aniž si zřídila věcné břemeno přístupu. Nyní žádá po druhém sousedovi zřízení nezbytné cesty. Soud by takovou nezbytnou cestu nepovolil s odkazem na to, že nedostatek přístupu si paní Malinová způsobila hrubou nedbalostí, když si při prodeji vlastní louky nezajistila přístup ke svému sadu.

Zákon dále stanoví, že je-li přístup možný přes několik pozemků, povolí se nezbytná cesta pouze přes jeden z nich. Zvážit je přitom nutné zejména to, přes který z pozemků je přístup nejpřirozenější. Jestliže je nutné zřídit cestu umělou (např. zpevnit travnatou plochu a vysypat ji štěrkem), nese náklady na zřízení a údržbu umělé cesty ten, kdo její zřízení žádá.

Žadatel o zřízení nezbytné cesty by si také měl být vědom, že v případě potřeby zřídit nezbytnou cestu jako umělou může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby si žadatel pozemek odkoupil.

Jednorázový přístup na pozemek

Často se v praxi vyskytuje také potřeba použít sousední pozemek pouze jednorázově, typicky v případě opravy vlastní nemovitosti ze sousedního pozemku. Pro takové případy se nevyužije institut nezbytné cesty.

V takových případech plyne oprávnění v nezbytném rozsahu užívat sousední pozemek ze stavebního zákona. Pokud soused se vstupem na svůj pozemek nesouhlasí, stavební úřad mu na návrh žadatele uloží, aby přístup umožnil a užívání pozemku v nezbytném rozsahu strpěl.

Závěr

V tomto článku byla věnována pozornost možným právním režimům přístupu na pozemek, se zvláštním důrazem na institut nezbytné cesty. Modelové situace uvedené v příkladech jsou ilustrační, soud vždy posuzuje každý případ se zřetelem k individuálním okolnostem.

Jednoznačně lze doporučit před koupí nemovitosti podrobně prověřit právní režim přístupu na pozemek (v případě věcného břemene i obstaráním si listiny, na jejímž základě bylo věcné břemeno zřízeno). V případě absence přístupu je vhodné vždy nejprve oslovit vlastníka sousedního pozemku s návrhem na zřízení věcného břemene za úplatu a v případě nesouhlasu oslovit advokáta, který bude schopen zhodnotit konkrétní okolnosti případu a navrhnout nejvhodnější postup.

V hovorové řeči se často používá slovní obrat „obrátit se na právníka“. Ne každý právník má ale oprávnění poskytovat za úplatu právní služby. Některé činnosti jsou vyhrazeny výlučně jedné z právních profesí. V minulém článku jsme se věnovali situacím, kdy je vhodné obrátit se na notáře. Předmětem tohoto článku bude nástin pracovní činnosti advokáta a popis situací, kdy je vhodné se na něj obrátit.

Kdo je to advokát?

Zákon o advokacii stanoví, že advokátem je ten, kdo je zapsán do seznamu advokátů vedených Českou advokátní komorou. K tomu, aby mohl být člověk zapsán do seznamu advokátů, musí splnit řadu podmínek, zejména absolvovat magisterský studijní program práva na veřejné vysoké škole v České republice (v současné době se advokátem může stát pouze absolvent právnických fakult v Praze, Brně, Olomouci či Plzni), dále být bezúhonný, vykonat alespoň tříletou koncipientskou praxi a složit advokátní zkoušku.

Pouze advokáti mohou na území České republiky poskytovat právní služby ve všech věcech, soustavně a za úplatu. Při výkonu advokacie je advokát vázán pouze právními předpisy a v jejich mezích pokyny klienta. O všem, co se advokát  souvislosti s poskytováním právních služeb dozví, je povinen zachovávat mlčenlivost. Podstatné je, že každý advokát musí být pojištěn.

Poskytováním právních služeb se rozumí zastupování v řízení před soudy a jinými orgány, obhajoba v trestních věcech, udělování právních porad, sepisování listin, zpracovávání právních rozborů a další formy právní pomoci, jsou-li vykonávány soustavně a za úplatu (srov. § 1 odst. 2 zákona o advokacii). Z tohoto příkladmého výčtu lze vyjít při popisu, v jakých situacích se lze na advokáta obrátit.

Zastupování v řízení před soudy a jinými orgány

Velkou množinu práce většiny advokátů tvoří zastupování klientů v řízeních před soudy a jinými orgány. V běžné advokátní praxi se na advokáty klienti nejčastěji obracejí v souvislosti s občanskoprávním a trestním řízením.

Občanskoprávních řízení je celá řada. Může se jednat například o vymáhání dlužné částky, řízení o rozvodu manželství, vypořádání společného jmění manželů a úpravu péče o děti nebo o spory z nejrůznějších smluv, nájemní věci, sousedské spory a mnoho dalších.

Příklad 1

Karel Mědílek má stavební firmu. Na základě objednávky Rostislava Fraňka pro něj vykonal stavební práce spočívající ve zhotovení základové desky pro dům pana Fraňka za celkovou cenu 800.000,- Kč. Po provedení prací vystavil panu Fraňkovi fakturu, avšak do současné doby mu nebylo zaplaceno. Pan Mědílek se obrátí na advokáta a domluví se, že advokát zašle panu Fraňkovi předžalobní výzvu k zaplacení dlužné částky a v případě nezaplacení bude podána na pana Fraňka žaloba. Varianta 1: pan Franěk se předžalobní výzvy zalekne a dlužnou částku uhradí. Varianta 2: pan Franěk ani přes výzvu dlužnou částku nezaplatí. Advokát pana Mědílka podá žalobu a v případě jejího úspěchu bude pan Franěk povinen zaplatit nejen dlužnou částku, ale i úroky z prodlení a náklady řízení, které vznikly panu Mědílkovi.

Příklad 2

Pan Libor Čermák obdržel výpověď z nájmu bytu, který měl pronajatý od Petra Dopity. Nájem byl sjednán na dobu určitou, přičemž do konce nájemního vztahu zbývají ještě téměř dva roky. Pan Dopita ve výpovědi uvedl, že byt potřebuje pro svou dceru. Pan Čermák přijde na konzultaci za advokátem, který mu sdělí, že výpověď pana Dopity je neplatná. Jednak nebyl naplněn zákonný důvod pro výpověď (potřeba bytu pro dceru by mohla být výpovědním důvodem pouze u smlouvy na dobu neurčitou), jednak chybí poučení nájemce o jeho právu přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem. Domluví se spolu, že vyrozumí pana Dopitu o neplatnosti výpovědi. Varianta 1: pan Dopita neplatnost výpovědi uzná a nadále nebude trvat na ukončení nájmu. Varianta 2: pan Dopita sdělí, že má výpověď za oprávněnou. V takovém případě by zřejmě advokát panu Čermákovi doporučil požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

Příklad 3

Paní Květě Severové přijde od soudu žádost o rozvod manželství, kterou podat její manžel s tím, aby se k žádosti o rozvod do 5 dnů vyjádřila. Paní Severová navštíví advokáta. Ten jí po posouzení situace doporučí další postup, vysvětlí jí, jak bude řízení probíhat a v případě jejího zájmu ji může v celém řízení zastupovat.

Kromě zastupování klientů před soudy advokáti klienty často zastupují také v řízeních před správními orgány. Zde se může jednat například o zastupování ve vkladovém řízení u katastru nemovitostí, zastupování v řízení o přestupcích, zastupování v řízení o vydání nejrůznějších povolení nebo zastupování v případě daňové kontroly.

Je vždy na zvážení, zda je smysluplné advokáta vyhledat. Jiná situace je v případě pokuty 500,- Kč za překročení rychlosti či neoprávněné parkování, jiná v případě, kdy hrozí ztráta řidičského oprávnění.

Udělování právních porad a sepisování právních rozborů

Udělování právních porad je „denním chlebem“ advokátů. Potřebujete-li právní poradu, lze doporučit vyhledat advokáta, který se na danou oblast specializuje nebo se jí často věnuje. Vždy je vhodné předem oznámit alespoň ve stručnosti téma porady a případně v předstihu zaslat advokátovi například e-mailem potřebné podklady.

Je-li problematika složitější, zejména vyžaduje-li prostudování odborné literatury či judikatury, advokát zájemci zpravidla nabídne zpracování právního rozboru, v němž písemně odpoví na otázky klienta, posoudí jeho situace a navrhne adekvátní řešení.

Sepisování listin

Na denní bázi se většina advokátů věnuje rovněž sepisování listin, například smluv. Zůstaneme-li u práva nemovitostí, bude se jednat nejčastěji o převodní smlouvy (kupní, směnné, darovací), případně smlouvy o zřízení věcného břemene, nájemní smlouvy a další listiny.

Při převodu nemovitostí, který zprostředkovává realitní kancelář, jsou zpravidla právní služby součástí činnosti realitní kanceláře. Solidní realitní kanceláře zajišťují sepis smluv a úschovu kupní ceny u advokátů, případně mají vlastní právní oddělení.

Chcete-li nemovitost prodat, lze doporučit nechat advokáta zkontrolovat zprostředkovatelskou smlouvu, která je ze strany realitní kanceláře nabídnuta k podpisu. S ohledem na množství realitních kanceláří působících na trhu je zde poměrně velký prostor pro vyjednání lepších podmínek, eventuálně pro oslovení realitní kanceláře, která tyto lepší podmínky nabízí.

Jste-li na straně kupující, je třeba dbát zvýšené pozornosti před podpisem rezervační smlouvy. Následným krokem je totiž složení zálohy, přičemž je důležité, aby bylo v rezervační smlouvě jednoznačně uvedeno, v jakých případech se rezervační záloha vrací. Má-li kupující nebo prodávající nějaké zvláštní požadavky, které by měly být uvedeny v kupní smlouvě, je vhodné si je vymínit již před podpisem rezervační smlouvy.

Prodáváte-li nemovitost bez zprostředkování realitní kanceláří, nabízí řada advokátů vypracování veškerých listin s prodejem souvisejících. Zpravidla se bude jednat o smlouvu o smlouvě budoucí (rezervační smlouvu), samotnou kupní smlouvu, dohodu o advokátní úschově kupní ceny a přípravu návrhu na vklad. Z hlediska bezpečnosti transakce je důležité, aby výplata kupní ceny z advokátní úschovy byla vázána na zápis vlastnického práva strany kupující (a současně výmaz stávajících zástavních práv, pokud na nemovitosti váznou).

Obhajoba v trestních věcech

Obhájcem v trestní věci může být ze zákona pouze advokát. Trestní řízení má dvě základní fáze – přípravné řízení a řízení před soudem. V rámci přípravného řízení policejní orgán nejprve prověřuje, zda skutečnosti uvedené například v trestním oznámení nasvědčují tomu, že se stal trestný čin. V této fázi přípravného řízení často vyžaduje od podezřelých, svědků a dalších osob tzv. podání vysvětlení. Každý má právo na pomoc advokáta i při podání vysvětlení.

Pokud v rámci prověřování policejní orgán dospěje k závěru, že je odůvodněno trestní stíhání konkrétní osoby, vydá usnesení o zahájení trestního stíhání. V této fázi shromažďuje další důkazy a provádí výslechy svědků. Proti usnesení o zahájení trestního stíhání je možné podat stížnost. Po ukončení vyšetřování musí být obviněnému umožněno prostudovat policejní spis a učinit návrhy na doplnění dokazování. Ve většině případů následuje podání obžaloby státním zástupcem.

O vině a trestu za trestný čin může rozhodnout pouze soud. Činí tak zpravidla v rámci tzv. hlavního líčení, kde je prováděno také veškeré dokazování. Po skončení hlavního líčení je pak soudem vynesen rozsudek.

Zkušený advokát vždy zhodnotí možnosti obhajoby a především pomůže obviněnému se zorientovat v trestním řízení. S ohledem na to, že důsledkem trestního řízení může být  nepodmíněný trest odnětí svobody, lze doporučit kontaktovat advokáta nejpozději při doručení usnesení o zahájení trestního stíhání.

Cena za právní služby poskytované advokátem

Advokáti nejsou povinni cenu právních služeb odvíjet od advokátního tarifu, na rozdíl například od notářů nebo exekutorů, kteří tolik prostoru na nastavení své odměny nemají. Ceny jsou tedy zpravidla smluvní.

Při výši odměny advokáta hraje roli to, zda je advokát uznávaným odborníkem na danou oblast, jaké má zkušenosti, pracovní vytížení i místo, kde působí.

V případě sepisu smluv používá většina advokátů odměnu úkonovou, tj. za konkrétní poskytnutou službu, např. sepis smlouvy. V případě darovací smlouvy se odměna může pohybovat kolem tří nebo čtyř tisíc korun, u kupní smlouvy kolem šesti nebo sedmi tisíc korun. Jde-li o vypracování kompletní dokumentace týkající se prodeje nemovitosti včetně advokátní úschovy, počítejte s cenou okolo 15 tisíc korun. V Praze nebo v případě vyšší ceny nemovitosti bude cena pravděpodobně o něco vyšší.

Jednorázová konzultace trvající například půl hodiny, která nevyžaduje důkladnější přípravu, by Vás neměla přijít na více než tisíc korun.

Není-li možné předem odhadnout časovou náročnost věci (typicky u soudních sporů), používá se hodinová sazba. Ta se pohybuje v běžných případech v rozmezí 1.500 až 3.000 Kč. Veškeré orientační ceny jsou uvedeny bez DPH. Je-li advokát plátcem DPH, je třeba počítat s navýšením o částku odpovídající DPH.

Někteří advokáti používají také odměnu podílovou, která se odvíjí od dosaženého výsledku. Například sjednávají určité procento z vysouzené částky. Výjimkou není ani tzv. success fee, tj. zvláštní odměna v případě úspěchu ve věci. Další eventualitou je ujednání, že advokátovi bude náležet v případě úspěchu ve věci případný přísudek, tj. vysouzená náhrada nákladů řízení po protistrany, případně její část.

Menší část advokátů používá při výpočtu své odměny tzv. advokátní tarif, což je vyhláška Ministerstva spravedlnosti, podle níž je odměnu také možné vypočítat. Je však dobré vědět, že advokátní tarif je v řadě případů nejasný, umožňující několik způsobů výpočtů. Pro předejití sporů o výši odměny proto lze doporučit zvolit jiný způsob výpočtu odměny, nebo si alespoň oboustranně ujasnit, podle kterého ustanovení advokátního tarifu se bude při výpočtu odměny postupovat.

Závěr

Článek se zabýval příkladmým výčtem případů, kdy se – především v oblasti nemovitostí – je vhodné obrátit na advokáta. Uvedeny jsou také orientační ceny, které lze za vybrané úkony očekávat.

Nejste-li si jistí, na jakého advokáta se obrátit, mohou Vám pomoci recenze na Googlu nebo Seznam.cz. Zde také zpravidla advokáti uvádějí, kterým oblastem práva se nejvíce věnují.

Smyslem tohoto článku je popsat, v jakých situacích je vhodné se obrátit na notáře a pozornost bude věnována také tomu, jakou odměnu si notář za své úkony stanoví.

V první části článku se budeme věnovat manželskému majetkovému právu a jeho modifikacím, neboť úpravy manželského majetkového režimu lze činit pouze u notáře (pomineme-li soud). V druhé části článku stručně popíšeme činnost notáře ve vztahu k převodům nemovitostí a ve třetí části článku stručně popíšeme činnost notáře týkající se společenství vlastníků jednotek.

Manželské majetkové právo

Manželství je dle § 655 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, trvalý svazek muže a ženy vzniklý způsobem, který stanoví tento zákon. Hlavním účelem manželství je založení rodiny, řádná výchova dětí a vzájemná podpora a pomoc. S uzavřením manželství je spojen i vznik manželského majetkového práva.

Společné jmění manželů tvoří vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. Společné jmění manželů podléhá zákonnému režimu, smluvenému režimu, anebo režimu založenému rozhodnutím soudu. Každý z manželů má právo k celé věci patřící do společného jmění manželů.

Zákonný režim

Zákonný režim nastává v případě, pokud rozsah manželského majetkového práva není upraven smlouvou ani rozhodnutím soudu. Jeho součástí je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli společně oba manželé za trvání manželství, s výjimkou toho, co slouží k osobní potřebě jednoho z manželů (např. k výkonu povolání), získal jeden z manželů darem, děděním nebo odkazem, anebo co obdržel jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví za podmínky, že byla věc zakoupená jedním z manželů z jeho výlučných prostředků.

Součástí společného jmění manželů je také zisk z toho, co náleží výhradně jen jednomu z manželů. Typicky např. nájemné z bytu ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo podíl manžela v obchodní korporaci nebo družstvu, stal-li se manžel společníkem této obchodní korporace nebo členem družstva během trvání manželství. Dále jsou však součástí společného jmění manželů také dluhy, pokud byly převzaty za trvání manželství, ledaže jde o dluhy týkající se majetku, který náleží výlučně jednomu z manželů, a to v rozsahu, který přesahuje zisk z tohoto majetku, nebo ty dluhy, které převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, aniž se přitom jednalo o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.

Smluvený režim

Snoubenci a manželé se mohou smluvně odchýlit od zákonného manželského režimu, a to formou veřejné listiny – notářského zápisu, ve kterém si mohou upravit rozsah, obsah a dobu vzniku zákonného nebo jiného režimu společného jmění, upravit již existující nebo zařadit budoucí součástí jmění odchylně od zákonného režimu, anebo také uspořádat své majetkové poměry pro případ zániku manželství. Jednotlivé typy smluveného režimu manželského majetkového práva rozebereme níže.

Předmanželská smlouva

Předmanželská smlouva zajišťuje ještě před nabytím manželství uzavření smlouvy o manželském majetkovém režimu, chtějí-li se snoubenci vyhnout problémům s budoucími majetkovými vztahy vyplývajícími ze společného jmění manželů. Snoubenci si tak mohou před uzavřením manželství stanovit, že budou podléhat režimu oddělených jmění, mohou si také vyhradit vznik společného jmění ke dni zániku manželství, společné jmění mohou rozšířit a zařadit do něj to, co by se uzavřením manželství součástí společného jmění nestalo. Mohou také společné jmění zúžit a tím dosáhnout toho, že věc, která by po uzavření sňatku tvořila součást jejich společného jmění, se společnou nestane.

Smlouva se zapisuje do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu vedeným Notářskou komorou České republiky a je účinná okamžikem uzavření manželství, nestanoví-li se účinnost odchylně. Po uzavření manželství je ještě nezbytné předložit notáři oddací list.

Režim oddělených jmění

V rámci režimu oddělených jmění společné jmění manželů vůbec nevznikne. Nejčastěji se tento režim zakládá ještě před trváním manželství, za jeho trvání zpravidla nejdříve dojde k vypořádání společného majetku, který již manželé nabyli do společného jmění manželů. Manželé tak nabývají majetek do výlučného vlastnictví, anebo podílového spoluvlastnictví a žádná věc se nestává jejich společnou.

Příklad 1

Manželé Dvořákovi, kteří nemají nijak upravený manželský majetkový režim, se rozhodnou, že z důvodu riskantního podnikání pana Dvořáka a na ochranu majetku pro jejich společné děti, si od notáře nechají oddělit si společné jmění tak, že veškerý majetek bude nadále ve výlučném vlastnictví paní Dvořákové.

Režim rozšíření, anebo zúžení společného jmění

Tento režim manželského majetkového práva slouží k vyjmutí věci ze společného jmění manželů, anebo naopak připojení věci do společného jmění manželů. Při rozšíření lze společné jmění manželů rozšířit o věci, které jeden z manželů nabyl ještě před vznikem manželství, děděním, anebo odkazem.

Příklad 2

Starší bezdětní manželé Jana a Karel Milerovi se jednoho dne rozhodnou, že chtějí darovat svůj byt Karlově neteři Karle, která se o ně ve stáří stará. Jelikož však nemají nijak modifikovaný manželský majetkový režim (mají tedy zákonný) a zároveň chtějí, aby neteř nemusela danit tento bezúplatný příjem, rozhodnou se, že přes notáře zúží rozsah společného jmění manželů.

Byt se tedy stane výlučným majetkem Karla Milera, který si při té příležitosti rovnou nechá od notáře sepsat také darovací smlouvu pro neteř Karlu spolu s věcným břemenem užívání pro něj a pro manželku.

Příklad 3

Snoubenci Tereza Nováková a Jan Svoboda „dostanou“ od Tereziných rodičů stavební parcelu, na které si plánují v budoucnu po svatbě postavit rodinný dům. Darovací smlouva však zněla pouze ve prospěch Terezy, která je také v katastru nemovitostí evidována jako výlučný vlastník.

Ve chvíli, kdy jsou již manželé, si tedy Tereza a Jan Svobodovi rozhodnou přes notáře rozšířit si rozsah společného jmění manželů o tuto stavební parcelu a mohou plánovat stavbu domu.

Ve výše uvedených příkladech byly popsány nejčastější příklady, se kterými se klienti obracejí na notáře, tedy v situacích, kdy manželé často potřebují disponovat s výlučným, anebo naopak společným majetkem.

Režim založený rozhodnutím soudu

Pokud je dán závažný důvod, může soud na návrh jednoho z manželů zrušit, anebo zúžit rozsah společného jmění manželů (např. při marnotratnosti jednoho z manželů). Tento režim může být zrušen rozhodnutím soudu, dohodou manželů, případně též obnovou společného jmění manželů, anebo soudně rozšířením do původního stavu.

Převody nemovitostí

Převody nemovitostí jsou tradiční součástí notářské práce. Notář smlouvu, jejímž předmětem je nemovitá věc, sepisuje formou notářského zápisu, který je veřejnou listinou.

Notář je povinen si při sepisování listiny počínat naprosto nestranně, díky čemuž mají strana prodávající a kupující garanci, že smlouva nebude ani pro jednu z nich jednostranně nevýhodná.

Mimo sepisu kupní smlouvy je možné si u notáře nechat sepsat také smlouvu o úschově, darovací smlouvu, zástavní smlouvu, smlouvu o zřízení služebnosti a také smlouvy o manželském majetkovém režimu, které jsme rozebrali ve výše uvedených příkladech.

Jaká je odměna notáře?

Notář nemá (na rozdíl od advokáta) svobodu, co se týče odměny za své služby a při stanovení odměny musí vycházet z vyhlášky č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky („notářský tarif“).

Dle § 4 notářského tarifu je tarifní hodnotou hodnota věci, která je předmětem předmětu úkonu a zároveň si může notář dle § 9 notářského tarifu přiměřeně zvýšit odměnu nejvýše o 100 %, jestliže jde v úkonu o „věc složitou nebo obtížnou nebo časově náročnou anebo je-li k jejímu vyřízení nutné použít cizího práva nebo cizího jazyka“.

Notář poté odměnu stanoví dle přílohy a položky A notářského tarifu, od které, jak bylo zmíněno výše, se nemůže odchýlit. Je tedy velice pravděpodobné, že se při fakturaci odměny za své služby dostane na mnohem vyšší čísla, než jaká můžete za stejné úkony získat od advokáta.

Příklad 4

Pan Majer se rozhodne přestěhovat na stáří ke své dceři, a tak prodá svůj byt sousedovi za cenu
3 000 000 Kč, kupní smlouvu mu sepisuje místní notář, který si za své služby stanoví odměnu 12 754 Kč a dále 2 000 Kč za kolek k návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

V tomto převodu bytu vyjde odměna notáře i s poplatkem katastru nemovitostí na 14 754 Kč.

Založení SVJ

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a souvisejících pozemků a která se zakládá schválením stanov, které jsou ve formě veřejné listiny – notářského zápisu a které se zapisují do veřejného rejstříku. Stanovy musí schválit všichni vlastníci bytových jednotek a obsahují název, sídlo, úpravu členských práv a povinností vlastníků jednotek i způsob jejich uplatňování, určení svých orgánů, jejich působnost, počet členů, funkční období, způsob jejich svolávání, jednání a usnášení, dále musí určit první členy statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu, pro příspěvky a pro způsob určení jejich výše.

Odměna notáře za založení společenství vlastníků jednotek včetně soudního poplatku za zápis do veřejného rejstříku se pohybuje kolem 8.000 až 9.000,- Kč bez DPH.

Závěr

V tomto článku jsou uvedeny některé situace, v jakých je vhodné se obrátit na notáře a nastíněno, jakou odměnu si notář za své úkony stanoví. V případě změn manželského majetkového režimu nebo zakládání společenství vlastníků jednotek je notář jedinou osobou, která je oprávněna tyto služby poskytovat. Jde-li o převody nemovitostí, alternativou (často podstatně levnější) je zpracování smluvní dokumentace advokátem a advokátní úschova kupní ceny.

Druhá část – dědické řízení

S přibývajícím věkem se řada lidí potýká s otázkou, kdy a jakým způsobem předat svůj majetek svým dětem. Do hodnocení, jakým způsobem je převod vhodné provést, se promítá řada aspektů: bezpečnost transakce, věk dětí, bytová potřeba současného vlastníka, daňové a poplatkové aspekty, širší rodinné vztahy a tak dále.

V praxi nejčastější bývají dva přístupy – 1. darování nemovitostí za života formou darovací smlouvy a 2. přechod vlastnického práva k nemovitostem v rámci dědického řízení. Do úvahy samozřejmě přichází i další varianty – vložení nemovitostí do společnosti s ručením omezeným, nebo svěřenského či nadačního fondu. Takové transakce mohou mít význam při velkém objemu majetku, nikoliv v běžnějších případech, kdy fyzická osoba vlastní jednotky nemovitostí, které chce svým dětem předat.

První část článku byla věnována darování majetku na základě darovací smlouvy. Účelem tohoto článku je stručně popsat druhou z výše uvedených možností – tedy přechod vlastnického práva v rámci dědického řízení.

Dědické řízení

Přechod nemovitosti v rámci dědického řízení je druhou variantou  naložení s nemovitostmi, a to za situace, kdy se vlastník nemovitosti rozhodne, že si nemovitost po dobu trvání života ponechá, ať už z důvodu pocitu svého bezpečí a jistoty, anebo pokud nabyde dojmu, že je tato cesta pro něj jednodušší s ohledem na své rodinné poměry.

Dědické řízení vede dle § 98 zákona o zvláštních řízeních soudních místně příslušný notář, v jehož obvodu měl vlastník nemovitosti v době úmrtí evidováno místo trvalého pobytu. Notáře si k projednání pozůstalosti nemůže nikdo vybrat, je to soudem přidělený soudní komisař dle předem stanoveného a veřejně přístupného rozvrhu práce a až na výjimky ho nelze pro pozůstalostní řízení změnit. Notář je vystudovaný právník, který má ukončenou požadovanou pětiletou praxi, složenou profesní zkoušku a získal na základě konkurzu úřad, v jehož obvodu koná své služby. Zároveň však může mít též pobočku v jiném městě, kde při svých službách nadále využívá označení, v jakém místě je notářem. Notářů je omezený počet, necelých 450 pro celou ČR.

V rámci dědického řízení se pro účely co nejrychlejšího průběhu řízení zve vypravitel pohřbu na tzv. předběžné šetření. Zde již notář zpravidla ví, jaké nemovitosti zůstavitel vlastní a zajímá se též o další majetkové poměry. Z tohoto předběžného šetření poté vypravitel odchází s informací, že nemovitosti je nutné ocenit dle ceny obvyklé ke dni úmrtí, aby se poté na konečném jednání mohla určit celková hodnota pozůstalosti. Pokud jsou mezi dědici špatné vztahy, nebo pokud zde váznou dluhy, je možné nemovitosti ocenit soudním znalcem. Zde je však potřeba mít na paměti vyšší náklady řízení, tedy že nakonec notáři zaplatíte vyšší odměnu. Shodnou-li se dědici na ocenění nemovitosti, lze ocenění znalcem nahradit shodným prohlášením dědiců, eventuálně oslovit realitní kancelář, aby nemovitost ocenila.

Dědit je možné na základě zákonné posloupnosti, anebo formou pořízení pro případ smrti, čímž je dle § 1491 občanského zákoníku závěť, dědická smlouva, anebo dovětek.

Pozor!

Pořízením pro případ smrti nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice (např. potomka), který se práva na povinný díl nezřekl a nedošlo-li ani k vydědění. Pokud je v pořízení pro případ smrti uvedeno, jak s nemovitostmi naložit, bez zmínky o tomto potomku, náleží mu jakožto nepominutelnému dědici povinný díl z hodnoty pozůstalosti. Povinný díl je u zletilého alespoň tolik, kolik činí čtvrtina jeho zákonného dědického podílu, u nezletilého alespoň tolik, kolik činí tři čtvrtiny jeho zákonného dědického podílu).

Příklad:

Pan Petr Svoboda měl dva zletilé syny. Ke dni svého úmrtí vlastnil byt v hodnotě 3 miliony korun. Protože se synem Josefem vycházel, zatímco se synem Štěpánem nikoliv, rozhodl se pořídit závěť. V ní určil, že dědicem veškerého jeho majetku se má stát jeho syn Josef. O Štěpánovi se nijak nezmínil. Nedošlo tedy k jeho platnému vydědění, a proto Štěpánovi náleží povinný díl ve výši ¼ zákonného dědického podílu. Jeho zákonný dědický podíl by činil 1.500.000,- Kč (pokud by nebylo závěti, oba bratři by dědili rovným dílem), čtvrtina zákonného dědického podílu tedy činí 375.000,- Kč. Za této situace tedy syn Josef sice zdědí byt, ale bude povinen vyplatit bratru Štěpánovi částku 375.000,- Kč.

Dědická smlouva

Jedná se o nejsilnější dědický titul (tedy má přednost před zákonnou posloupností i závětí), je to dvoustranné právní jednání, kterým zůstavitel povolává druhou smluvní stranu anebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka a ten to přijímá.  Dědickou smlouvu lze uzavřít pouze ve formě veřejné listiny, notářského zápisu, a to na ¾ hodnoty pozůstalosti (zbylou ¼ poté lze opět pořídit závětí). Od dědické smlouvy nelze jednostranně odstoupit, čímž poskytuje dědicům jistotu, že smluvený obsah dědické smlouvy bude po úmrtí zůstavitele platit.

Dědická smlouva má praktické využití v situaci, kdy zůstavitel již tuší, nebo ví, že by po jeho smrti mohly mezi dědici nastat neshody při vypořádání majetku a bude je chtít řešit předem, umožňuje společnou dohodu mezi zůstavitelem i dědici a předchází tak možným konfliktům mezi pozůstalými.

Cena za sepsání dědické smlouvy se vypočítává z hodnoty majetku, o kterém se pořizuje. Při sepsání dědické smlouvy o majetku v hodnotě 3.000.000,- Kč je třeba počítat s odměnou notáře okolo 15 tisíc Kč.

Závěť

Závěť je odvolatelný, jednostranný projev vůle, který má přednost před děděním ze zákona a kterým zůstavitel upravuje své majetkové poměry po smrti.

Existují čtyři typy závětí: závěť holografní (napsaná vlastní rukou zůstavitele), závěť alografní (sepsaná jinak než vlastní rukou zůstavitele, nutnost dvou svědků), závěť ve formě notářského zápisu a závěť s úlevami (určena osobám, které se kvůli nějaké události nacházejí v situaci, kdy jsou v ohrožení života).

Závěť sepsaná notářem je až do úmrtí uložena v tzv. Evidenci právních jednání pro případ smrti, kam ji vloží notář, který ji sepisoval a poskytuje tudíž značnou míru jistoty, že se bude po smrti postupovat dle pokynů a přání pořizovatele, neboť ji sepisoval kvalifikovaný odborník a nehrozí riziko její ztráty či zničení. Cena za sepsání závěti se pohybuje kolem v rozmezí od 1.500 Kč do cca 3.000,- Kč.

Zákonná posloupnost

Na základě zákonné posloupnosti se dědí, pokud neexistuje závěť ani dědická smlouva. Dědí se postupně v 6 dědických třídách, kdy nejčastěji se dědí na základě první a druhé dědické třídy, a to v první dědické třídě rozdělením pozůstalosti rovným dílem mezi manžela a děti (zde se musí nejprve vypořádat společné jmění manželů, manžel má automaticky půlku a poté se druhá půlka dělí rovným dílem). Pokud nejsou splněny podmínky první dědické třídy, nastupuje druhá dědická třída, kde dědí manžel, rodiče zůstavitele a osoby, které žily se zůstavitelem ve společné domácnosti alespoň jeden rok před jeho smrtí, pečovaly o společnou domácnost nebo byly na zůstavitele odkázány výživou. Manžel nebo manželka má nárok nejméně na polovinu dědictví, ostatní dědí rovným dílem. V první i druhé dědické třídě má registrovaný partner stejné postavení jako manžel.

Ve třetí dědické třídě dědí rovným dílem sourozenci a osoby, které se zůstavitelem sdílely domácnost alespoň rok před jeho smrtí, nebo které pečovaly o společnou domácnost nebo byly na zemřelého odkázány výživou. Ve čtvrté dědické třídě dědí rovným dílem prarodiče zemřelého, v páté dědické třídě dědí praprarodiče zemřelého a v šesté dědické třídě dědí vnuci sourozenců zemřelého a děti jeho prarodičů (tety, strýcové).

Pozůstalost poté přejde podle výše uvedených dědických tříd a vlastnickému právu k nemovitostem se dostane notářským usnesením. Dědicové nabydou vlastnické právo k nemovitostem, aniž by museli platit návrh na vklad, notář vše zařídí dálkovým přístupem.

Pozor!

V dědickém řízení se ukazuje, že právní postavení manžela/manželky a druha/družky je značně odlišné. Zatímco manžel dědí v první dědické třídě (a před tím ještě obdrží polovinu společného majetku v rámci vypořádání společného jmění manželů), druh je uveden až ve druhé dědické třídě, a to ještě za podmínky, že sdílel společnou domácnost se zůstavitelem nejméně jeden rok před jeho smrtí.

Příklad:

Paní Jana Novotná žila 30 let se svým druhem, Janem Veverkou v rodinném domě, který kdysi dostala od svých rodičů a byl tedy v jejím výlučném vlastnictví. Jan Veverka se o dům samozřejmě staral, zajišťoval jeho údržbu a opravy. Jana Novotná měla z prvního manželství syna, následně se rozvedla a Jana Veverku si nevzala. Se svým dnes již dospělým synem se Jana Novotná již roky nestýká. Závěť ani jiné pořízení pro případ smrti nezanechala. V daném případě bude celou pozůstalost dědit syn paní Novotné. Pan Veverka nebude mít nárok na žádnou část dědictví. Může do dědického řízení přihlásit pohledávku spočívající ve vynaložení svých prostředků na rekonstrukci domu. Tyto náklady však musí doložit. To samé platí i v případě, kdy by nedědil syn paní Novotné, ale měl vlastní potomky. Dědické právo by pak přešlo na jeho potomky.

A co daňové aspekty?

V současné době neexistuje v České republice dědická daň. Dříve byla dědická daň upravena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Tento zákon byl však k 31. prosinci 2013 zrušen. To však neznamená, že daň z bezúplatného nabytí majetku zmizela z českého právního řádu úplně.

Problematika zdanění bezúplatných příjmů je v současné době upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Bezúplatný příjem od daně z příjmu fyzických osob z nabytí dědictví nebo odkazu se dle § 4a písm. a) téhož zákona osvobozuje. Lze tedy shrnout, že z nabytí dědictví dědic žádnou daň neplatí.

Kolik mě vyřízení dědictví bude celkem stát?

Jak bylo zmíněno výše, nabytí dědictví je osvobozeno od daně z příjmů a dědická daň již samostatně neexistuje.

Platí se však odměna notáři, a to podle notářského tarifu vypočteného z hodnoty pozůstalosti a vynaložených hotových výdajů (např. poštovné, znalecké posudky atd.).

Výpočet dle notářského tarifu je následující:

• z prvních 500 000 Kč se platí poplatek 2 % (minimálně však 2 000 Kč)
• z částky nad 500 000 Kč do 1 000 000 Kč se platí 0,9 %
• z částky nad 1 000 000 Kč do 3 000 000 Kč se platí 0,5 %
• z částky nad 3 000 000 Kč do 20 000 000 Kč se platí 0,1 %
• z částky nad 20 milionů korun se již nic dalšího neplatí

Platí tedy, že čím vyšší hodnota pozůstalosti, tím nižší je výpočet poplatku notáři.

Příklad

Pozůstalost, ve které se projednává pouze byt, který byl oceněn cenou obvyklou ke dni úmrtí ve výši 3 300 000 Kč.

Výpočet by byl následující: z prvních 500 000 Kč se počítá odměna ve výši 2 % (2 % z 500 000 Kč činí 10 000 Kč), z dalších 500 000 Kč se počítá odměna 0,9 % (0,9 % z 500 000 Kč činí 4 500 Kč), z dalších 2 000 000 Kč se počítá odměna 0,5 % (0,5 % z 2 000 000 Kč činí 10 000 Kč) a ze zbývajících 300 000 Kč se počítá odměna 0,1 % (0,1 % z 300 000 Kč činí 300 Kč).

V tomto dědickém řízení vyjde odměna notáře na 24 800 Kč. Celková částka, kterou notáři bude dědic povinen zaplatit, bude navýšena o DPH, je-l notář jeho plátcem a případné další hotové výdaje.

Závěr

Obsahem tohoto článku bylo stručné shrnutí nejpodstatnějších informací týkajících se nabytí dědictví v rámci dědického řízení. Je na každém, aby zvážil svou konkrétní situaci, jaká forma převodu majetku se k jeho situaci hodí nejvíce. Pochopitelně lze doporučit konzultovat svou konkrétní situaci s advokátem nebo notářem.

První část – darovací smlouva

S přibývajícím věkem se řada lidí potýká s otázkou, kdy a jakým způsobem předat svůj majetek svým dětem. Do hodnocení, jakým způsobem je převod vhodné provést, se promítá řada aspektů: bezpečnost transakce, věk dětí, bytová potřeba současného vlastníka, daňové a poplatkové aspekty, širší rodinné vztahy a tak dále.

V praxi nejčastější bývají dva přístupy – 1. darování nemovitostí za života formou darovací smlouvy a 2. přechod vlastnického práva k nemovitostem v rámci dědického řízení. Do úvahy samozřejmě přichází i další varianty – vložení nemovitostí do společnosti s ručením omezeným, nebo svěřenského či nadačního fondu. Takové transakce mohou mít význam při velkém objemu majetku, nikoliv v běžnějších případech, kdy fyzická osoba vlastní jednotky  nemovitostí, který chce svým dětem předat.

Smyslem tohoto článku je stručně popsat první z výše uvedených možností – tedy darování nemovitosti za života dárce.

Darovací smlouva

Nejjednodušším a velmi efektivním způsobem převodu majetku na děti je uzavření darovací smlouvy. Smlouva vyžaduje úředně ověřené podpisy dárce/dárců i obdarovaného/obdarovaných, a to alespoň na vyhotovení určeném pro katastrální úřad. Spolu s návrhem na vklad je nutné smlouvu doručit příslušnému katastrálnímu úřadu. Na tomto místě je podstatné zdůraznit, že v případě darování nemovitostí je z právního hlediska rozhodný den, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu, nikoliv den uzavření smlouvy. Můžeme to ilustrovat na následujících příkladech.

Příklad 1

Vdovec Josef Novák má dvě děti. Staršímu Václavovi, který se o něj stará, chce darovat svůj byt. Uzavřou spolu proto darovací smlouvu, kterou však nepodají na katastr nemovitostí, protože se dohodnou, že tak učiní později. Josef Novák zemře v době mezi uzavřením darovací smlouvy a podáním darovací smlouvy spolu s návrhem na vklad katastrálnímu úřadu. Jaký je výsledek? Pokud Josef Novák neměl závěť, k existenci darovací smlouvy se nebude přihlížet a ze zákona by nemovitost zdědili oba synové.

Příklad 2

Zůstaneme u situace popsané v předešlém odstavci s tím rozdílem, že darovací smlouva byla doručena katastrálnímu úřadu několik dní před tím, než Josef Novák zemřel. V takovém případě vkladové řízení proběhne a právní účinky vkladu nastávají ze zákona zpětně ke dni zahájení vkladového řízení. Jinými slovy: pokud darovací smlouva byla katastrálnímu úřadu doručena dne 1.5. a Josef Novák zemře 5.5., vlastnické právo Václava Nováka bude do katastru nemovitostí zapsáno například 25.5., avšak právní účinky vkladu nastanou zpětně k 1.5. Z toho důvodu byt nebude projednáván v rámci dědického řízení, neboť ho Josef Novák nevlastnil ke dni své smrti. Stejný výsledek by samozřejmě nastal, pokud by Josef Novák zemřel až po vkladu vlastnického práva syna Václava.

Příklad 3

Josef Novák a jeho syn Václav Novák se domluvili na podpisu darovací smlouvy k bytu. Protože chtěli ušetřit, Václav Novák stáhl vzor smlouvy z internetu, vyplnil chybějící údaje, smlouvu podepsali a 1.5. doručili katastrálnímu úřadu. Dne 5.5. Josef Novák zemřel. Dne 25.5. doručil katastrální úřad Václavu Novákovi výzvu k seznámení se s podklady rozhodnutí, v níž uváděl, že vklad nelze povolit, protože ve smlouvě se převádí pouze byt, ale nikoliv spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku. V červnu přišlo Václavu Novákovi rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad. V tomto případě se Václav Novák vlastníkem nestal a byt by opět zdědil společně se svým bratrem.

Na co si dát v darovací smlouvě pozor?

V darovací (stejně jako každé jiné) smlouvě je třeba především řádně vymezit předmět smlouvy. Darování je dvoustranné právní jednání, na základě kterého dárce bezplatně daruje věc obdarovanému a obdarovaný tento dar přijímá. Darem (předmětem darování) je v tomto případě nemovitost. Tu je nutné vymezit údaji podle katastrálního zákona. Problematika označování nemovitostí ve smlouvách však bude předmětem samostatného článku.

Samozřejmě je dále nutné správně označit dárce a obdarovaného. Pokud je nemovitost ve vlastnictví manželů, musí být dárci oba manželé.

Pozor!

Může nastat i situace, kdy je například byt ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, avšak manželé v něm oba žijí (slovy občanského zákoníku zde mají rodinnou domácnost). V takovém případě musí s darováním vyslovit souhlas i druhý z manželů, jinak by smlouva byla (relativně) neplatná [viz § 723 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku].

Obdobně je třeba promyslet, zda má být nemovitost darována pouze dítěti rodičů, nebo zda má být darována do společného jmění manželů dítěte a jeho manžela/manželky. Obecně totiž platí, že cokoliv nabyde jeden z manželů nebo manželé společně po dobu trvání manželství, je součástí jejich společného jmění manželů.  Jednou z výjimek je darování výlučně jednomu z manželů. Vůle dárce, aby byla nemovitost darována výlučně jednomu z manželů, by měla být ve smlouvě jednoznačně vyjádřena, aby se předešlo případným (i soudním) sporům, pokud by následně došlo k rozvodu manželů.

Co když v darované nemovitosti potřebuji dožít?

Nezřídka nastává situace, kdy vlastník nemovitosti chce svému dítěti nemovitost darovat, avšak v tomto bytě/domě stále bydlí a chce v ní také dožít. Současně logicky chce mít vlastník přiměřenou jistotu, že jej v bytě/domě obdarovaný potomek nechá dožít.

Jednou z variant je samozřejmě sepsat závěť a v ní ve vztahu k nemovitosti povolat potomka za dědice. Dědickému řízení se však budeme věnovat ve druhé části tohoto článku.

Druhou možností je uzavření darovací smlouvy, avšak za současného zřízení věcného břemene doživotního užívání ve prospěch dárce. Ujednání o zřízení věcného břemene lze vtělit přímo do darovací smlouvy. Nezapomeňte vznik tohoto věcného břemene popsat také v návrhu na vklad. Věcné břemeno užívání je tzv. věcné právo. To znamená, že nemá účinky jen ve vztahu dárce – obdarovaný, ale také vůči všem dalším osobám. V praxi to znamená, že i pokud by potomek byt/dům prodal, nemá to vliv na existenci věcného břemene doživotního užívání ve prospěch dárce. I nový vlastník by musel respektovat právo doživotního bezúplatného užívání dárce. Pokud by však oprávnění užívat nemovitost bylo ve smlouvě zmíněno, avšak nebylo zřízeno jako věcné břemeno a nebylo zapsáno do katastru nemovitostí, jednalo by se pouze o povinnost obdarovaného. Pokud by obdarovaný nemovitost prodal, nový vlastník už by nebyl povinen umožnit dárci nemovitost bezplatně užívat.

A co daňové aspekty?

V současné době neexistuje v České republice darovací daň. Dříve byla darovací daň upravena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Tento zákon byl však k 31. prosinci 2013 zrušen. To však neznamená, že daň z bezúplatného nabytí majetku zmizela z českého právního řádu úplně.

Problematika zdanění bezúplatných příjmů je v současné době upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Bezúplatný příjem je zařazen mezi ostatní příjmy [§ 10 odst. 1 písm. n) zákona]. Nicméně bezúplatný příjem od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, „pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů“ nebo od „osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou“ je od daně z příjmu osvobozen podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů.

Lze tedy shrnout, že z darování nemovitosti vlastnímu dítěti dárce ani obdarovaný žádnou daň neplatí.

Kolik mě darování bude celkem stát?

Jak bylo zmíněno výše, pokud se jedná o darování mezi blízkými příbuznými, je osvobozeno od daně z příjmů. Darovací daň již samostatně neexistuje.

Každé řízení o vkladu vlastnického právo do katastru nemovitostí je zpoplatněno částkou 2.000,- Kč.

Pokud si necháte darovací smlouvu sepsat advokátem, počítejte s cenou v řádu jednotek tisíc korun. Sepsání smlouvy advokátem, který se právem nemovitostí zabývá, však lze jen doporučit. Příklady popsané shora dokládají, že ne všechny důsledky právní laik domyslí a chyba může v tomto případě vyjít velmi draho.

Závěr

V tomto článku jsem se pokusil stručně shrnout to nejpodstatnější ohledně darovací smlouvy na převod nemovitosti z rodiče/rodičů na děti. Předmětem dalšího článku bude popis nabytí nemovitostí v rámci dědického řízení.