Notář je fyzická osoba, kterou stát (po splnění veškerých zákonných podmínek) pověřil notářským úřadem. Na rozdíl od jiných právních profesí, například advokátů, je počet notářů omezen právě s ohledem na počet notářských úřadů.
Smyslem tohoto článku je popsat, v jakých situacích je vhodné se obrátit na notáře a pozornost bude věnována také tomu, jakou odměnu si notář za své úkony stanoví.
V první části článku se budeme věnovat manželskému majetkovému právu a jeho modifikacím, neboť úpravy manželského majetkového režimu lze činit pouze u notáře (pomineme-li soud). V druhé části článku stručně popíšeme činnost notáře ve vztahu k převodům nemovitostí a ve třetí části článku stručně popíšeme činnost notáře týkající se společenství vlastníků jednotek.
Manželské majetkové právo
Manželství je dle § 655 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, trvalý svazek muže a ženy vzniklý způsobem, který stanoví tento zákon. Hlavním účelem manželství je založení rodiny, řádná výchova dětí a vzájemná podpora a pomoc. S uzavřením manželství je spojen i vznik manželského majetkového práva.
Společné jmění manželů tvoří vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. Společné jmění manželů podléhá zákonnému režimu, smluvenému režimu, anebo režimu založenému rozhodnutím soudu. Každý z manželů má právo k celé věci patřící do společného jmění manželů.
Zákonný režim
Zákonný režim nastává v případě, pokud rozsah manželského majetkového práva není upraven smlouvou ani rozhodnutím soudu. Jeho součástí je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli společně oba manželé za trvání manželství, s výjimkou toho, co slouží k osobní potřebě jednoho z manželů (např. k výkonu povolání), získal jeden z manželů darem, děděním nebo odkazem, anebo co obdržel jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví za podmínky, že byla věc zakoupená jedním z manželů z jeho výlučných prostředků.
Součástí společného jmění manželů je také zisk z toho, co náleží výhradně jen jednomu z manželů. Typicky např. nájemné z bytu ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo podíl manžela v obchodní korporaci nebo družstvu, stal-li se manžel společníkem této obchodní korporace nebo členem družstva během trvání manželství. Dále jsou však součástí společného jmění manželů také dluhy, pokud byly převzaty za trvání manželství, ledaže jde o dluhy týkající se majetku, který náleží výlučně jednomu z manželů, a to v rozsahu, který přesahuje zisk z tohoto majetku, nebo ty dluhy, které převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, aniž se přitom jednalo o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.
Smluvený režim
Snoubenci a manželé se mohou smluvně odchýlit od zákonného manželského režimu, a to formou veřejné listiny – notářského zápisu, ve kterém si mohou upravit rozsah, obsah a dobu vzniku zákonného nebo jiného režimu společného jmění, upravit již existující nebo zařadit budoucí součástí jmění odchylně od zákonného režimu, anebo také uspořádat své majetkové poměry pro případ zániku manželství. Jednotlivé typy smluveného režimu manželského majetkového práva rozebereme níže.
Předmanželská smlouva
Předmanželská smlouva zajišťuje ještě před nabytím manželství uzavření smlouvy o manželském majetkovém režimu, chtějí-li se snoubenci vyhnout problémům s budoucími majetkovými vztahy vyplývajícími ze společného jmění manželů. Snoubenci si tak mohou před uzavřením manželství stanovit, že budou podléhat režimu oddělených jmění, mohou si také vyhradit vznik společného jmění ke dni zániku manželství, společné jmění mohou rozšířit a zařadit do něj to, co by se uzavřením manželství součástí společného jmění nestalo. Mohou také společné jmění zúžit a tím dosáhnout toho, že věc, která by po uzavření sňatku tvořila součást jejich společného jmění, se společnou nestane.
Smlouva se zapisuje do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu vedeným Notářskou komorou České republiky a je účinná okamžikem uzavření manželství, nestanoví-li se účinnost odchylně. Po uzavření manželství je ještě nezbytné předložit notáři oddací list.
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Režim oddělených jmění
V rámci režimu oddělených jmění společné jmění manželů vůbec nevznikne. Nejčastěji se tento režim zakládá ještě před trváním manželství, za jeho trvání zpravidla nejdříve dojde k vypořádání společného majetku, který již manželé nabyli do společného jmění manželů. Manželé tak nabývají majetek do výlučného vlastnictví, anebo podílového spoluvlastnictví a žádná věc se nestává jejich společnou.
Příklad 1
Manželé Dvořákovi, kteří nemají nijak upravený manželský majetkový režim, se rozhodnou, že z důvodu riskantního podnikání pana Dvořáka a na ochranu majetku pro jejich společné děti, si od notáře nechají oddělit si společné jmění tak, že veškerý majetek bude nadále ve výlučném vlastnictví paní Dvořákové.
Režim rozšíření, anebo zúžení společného jmění
Tento režim manželského majetkového práva slouží k vyjmutí věci ze společného jmění manželů, anebo naopak připojení věci do společného jmění manželů. Při rozšíření lze společné jmění manželů rozšířit o věci, které jeden z manželů nabyl ještě před vznikem manželství, děděním, anebo odkazem.
Příklad 2
Starší bezdětní manželé Jana a Karel Milerovi se jednoho dne rozhodnou, že chtějí darovat svůj byt Karlově neteři Karle, která se o ně ve stáří stará. Jelikož však nemají nijak modifikovaný manželský majetkový režim (mají tedy zákonný) a zároveň chtějí, aby neteř nemusela danit tento bezúplatný příjem, rozhodnou se, že přes notáře zúží rozsah společného jmění manželů.
Byt se tedy stane výlučným majetkem Karla Milera, který si při té příležitosti rovnou nechá od notáře sepsat také darovací smlouvu pro neteř Karlu spolu s věcným břemenem užívání pro něj a pro manželku.
Příklad 3
Snoubenci Tereza Nováková a Jan Svoboda „dostanou“ od Tereziných rodičů stavební parcelu, na které si plánují v budoucnu po svatbě postavit rodinný dům. Darovací smlouva však zněla pouze ve prospěch Terezy, která je také v katastru nemovitostí evidována jako výlučný vlastník.
Ve chvíli, kdy jsou již manželé, si tedy Tereza a Jan Svobodovi rozhodnou přes notáře rozšířit si rozsah společného jmění manželů o tuto stavební parcelu a mohou plánovat stavbu domu.
Ve výše uvedených příkladech byly popsány nejčastější příklady, se kterými se klienti obracejí na notáře, tedy v situacích, kdy manželé často potřebují disponovat s výlučným, anebo naopak společným majetkem.
Režim založený rozhodnutím soudu
Pokud je dán závažný důvod, může soud na návrh jednoho z manželů zrušit, anebo zúžit rozsah společného jmění manželů (např. při marnotratnosti jednoho z manželů). Tento režim může být zrušen rozhodnutím soudu, dohodou manželů, případně též obnovou společného jmění manželů, anebo soudně rozšířením do původního stavu.
Převody nemovitostí
Převody nemovitostí jsou tradiční součástí notářské práce. Notář smlouvu, jejímž předmětem je nemovitá věc, sepisuje formou notářského zápisu, který je veřejnou listinou.
Notář je povinen si při sepisování listiny počínat naprosto nestranně, díky čemuž mají strana prodávající a kupující garanci, že smlouva nebude ani pro jednu z nich jednostranně nevýhodná.
Mimo sepisu kupní smlouvy je možné si u notáře nechat sepsat také smlouvu o úschově, darovací smlouvu, zástavní smlouvu, smlouvu o zřízení služebnosti a také smlouvy o manželském majetkovém režimu, které jsme rozebrali ve výše uvedených příkladech.
Jaká je odměna notáře?
Notář nemá (na rozdíl od advokáta) svobodu, co se týče odměny za své služby a při stanovení odměny musí vycházet z vyhlášky č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky („notářský tarif“).
Dle § 4 notářského tarifu je tarifní hodnotou hodnota věci, která je předmětem předmětu úkonu a zároveň si může notář dle § 9 notářského tarifu přiměřeně zvýšit odměnu nejvýše o 100 %, jestliže jde v úkonu o „věc složitou nebo obtížnou nebo časově náročnou anebo je-li k jejímu vyřízení nutné použít cizího práva nebo cizího jazyka“.
Notář poté odměnu stanoví dle přílohy a položky A notářského tarifu, od které, jak bylo zmíněno výše, se nemůže odchýlit. Je tedy velice pravděpodobné, že se při fakturaci odměny za své služby dostane na mnohem vyšší čísla, než jaká můžete za stejné úkony získat od advokáta.
Příklad 4
Pan Majer se rozhodne přestěhovat na stáří ke své dceři, a tak prodá svůj byt sousedovi za cenu
3 000 000 Kč, kupní smlouvu mu sepisuje místní notář, který si za své služby stanoví odměnu 12 754 Kč a dále 2 000 Kč za kolek k návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
V tomto převodu bytu vyjde odměna notáře i s poplatkem katastru nemovitostí na 14 754 Kč.
Založení SVJ
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a souvisejících pozemků a která se zakládá schválením stanov, které jsou ve formě veřejné listiny – notářského zápisu a které se zapisují do veřejného rejstříku. Stanovy musí schválit všichni vlastníci bytových jednotek a obsahují název, sídlo, úpravu členských práv a povinností vlastníků jednotek i způsob jejich uplatňování, určení svých orgánů, jejich působnost, počet členů, funkční období, způsob jejich svolávání, jednání a usnášení, dále musí určit první členy statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu, pro příspěvky a pro způsob určení jejich výše.
Odměna notáře za založení společenství vlastníků jednotek včetně soudního poplatku za zápis do veřejného rejstříku se pohybuje kolem 8.000 až 9.000,- Kč bez DPH.
Závěr
V tomto článku jsou uvedeny některé situace, v jakých je vhodné se obrátit na notáře a nastíněno, jakou odměnu si notář za své úkony stanoví. V případě změn manželského majetkového režimu nebo zakládání společenství vlastníků jednotek je notář jedinou osobou, která je oprávněna tyto služby poskytovat. Jde-li o převody nemovitostí, alternativou (často podstatně levnější) je zpracování smluvní dokumentace advokátem a advokátní úschova kupní ceny.
