První část – darovací smlouva
S přibývajícím věkem se řada lidí potýká s otázkou, kdy a jakým způsobem předat svůj majetek svým dětem. Do hodnocení, jakým způsobem je převod vhodné provést, se promítá řada aspektů: bezpečnost transakce, věk dětí, bytová potřeba současného vlastníka, daňové a poplatkové aspekty, širší rodinné vztahy a tak dále.
V praxi nejčastější bývají dva přístupy – 1. darování nemovitostí za života formou darovací smlouvy a 2. přechod vlastnického práva k nemovitostem v rámci dědického řízení. Do úvahy samozřejmě přichází i další varianty – vložení nemovitostí do společnosti s ručením omezeným, nebo svěřenského či nadačního fondu. Takové transakce mohou mít význam při velkém objemu majetku, nikoliv v běžnějších případech, kdy fyzická osoba vlastní jednotky nemovitostí, který chce svým dětem předat.
Smyslem tohoto článku je stručně popsat první z výše uvedených možností – tedy darování nemovitosti za života dárce.
Darovací smlouva
Nejjednodušším a velmi efektivním způsobem převodu majetku na děti je uzavření darovací smlouvy. Smlouva vyžaduje úředně ověřené podpisy dárce/dárců i obdarovaného/obdarovaných, a to alespoň na vyhotovení určeném pro katastrální úřad. Spolu s návrhem na vklad je nutné smlouvu doručit příslušnému katastrálnímu úřadu. Na tomto místě je podstatné zdůraznit, že v případě darování nemovitostí je z právního hlediska rozhodný den, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu, nikoliv den uzavření smlouvy. Můžeme to ilustrovat na následujících příkladech.
Příklad 1
Vdovec Josef Novák má dvě děti. Staršímu Václavovi, který se o něj stará, chce darovat svůj byt. Uzavřou spolu proto darovací smlouvu, kterou však nepodají na katastr nemovitostí, protože se dohodnou, že tak učiní později. Josef Novák zemře v době mezi uzavřením darovací smlouvy a podáním darovací smlouvy spolu s návrhem na vklad katastrálnímu úřadu. Jaký je výsledek? Pokud Josef Novák neměl závěť, k existenci darovací smlouvy se nebude přihlížet a ze zákona by nemovitost zdědili oba synové.
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Příklad 2
Zůstaneme u situace popsané v předešlém odstavci s tím rozdílem, že darovací smlouva byla doručena katastrálnímu úřadu několik dní před tím, než Josef Novák zemřel. V takovém případě vkladové řízení proběhne a právní účinky vkladu nastávají ze zákona zpětně ke dni zahájení vkladového řízení. Jinými slovy: pokud darovací smlouva byla katastrálnímu úřadu doručena dne 1.5. a Josef Novák zemře 5.5., vlastnické právo Václava Nováka bude do katastru nemovitostí zapsáno například 25.5., avšak právní účinky vkladu nastanou zpětně k 1.5. Z toho důvodu byt nebude projednáván v rámci dědického řízení, neboť ho Josef Novák nevlastnil ke dni své smrti. Stejný výsledek by samozřejmě nastal, pokud by Josef Novák zemřel až po vkladu vlastnického práva syna Václava.
Příklad 3
Josef Novák a jeho syn Václav Novák se domluvili na podpisu darovací smlouvy k bytu. Protože chtěli ušetřit, Václav Novák stáhl vzor smlouvy z internetu, vyplnil chybějící údaje, smlouvu podepsali a 1.5. doručili katastrálnímu úřadu. Dne 5.5. Josef Novák zemřel. Dne 25.5. doručil katastrální úřad Václavu Novákovi výzvu k seznámení se s podklady rozhodnutí, v níž uváděl, že vklad nelze povolit, protože ve smlouvě se převádí pouze byt, ale nikoliv spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku. V červnu přišlo Václavu Novákovi rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad. V tomto případě se Václav Novák vlastníkem nestal a byt by opět zdědil společně se svým bratrem.
Na co si dát v darovací smlouvě pozor?
V darovací (stejně jako každé jiné) smlouvě je třeba především řádně vymezit předmět smlouvy. Darování je dvoustranné právní jednání, na základě kterého dárce bezplatně daruje věc obdarovanému a obdarovaný tento dar přijímá. Darem (předmětem darování) je v tomto případě nemovitost. Tu je nutné vymezit údaji podle katastrálního zákona. Problematika označování nemovitostí ve smlouvách však bude předmětem samostatného článku.
Samozřejmě je dále nutné správně označit dárce a obdarovaného. Pokud je nemovitost ve vlastnictví manželů, musí být dárci oba manželé.
Pozor!
Může nastat i situace, kdy je například byt ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, avšak manželé v něm oba žijí (slovy občanského zákoníku zde mají rodinnou domácnost). V takovém případě musí s darováním vyslovit souhlas i druhý z manželů, jinak by smlouva byla (relativně) neplatná [viz § 723 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku].
Obdobně je třeba promyslet, zda má být nemovitost darována pouze dítěti rodičů, nebo zda má být darována do společného jmění manželů dítěte a jeho manžela/manželky. Obecně totiž platí, že cokoliv nabyde jeden z manželů nebo manželé společně po dobu trvání manželství, je součástí jejich společného jmění manželů. Jednou z výjimek je darování výlučně jednomu z manželů. Vůle dárce, aby byla nemovitost darována výlučně jednomu z manželů, by měla být ve smlouvě jednoznačně vyjádřena, aby se předešlo případným (i soudním) sporům, pokud by následně došlo k rozvodu manželů.
Co když v darované nemovitosti potřebuji dožít?
Nezřídka nastává situace, kdy vlastník nemovitosti chce svému dítěti nemovitost darovat, avšak v tomto bytě/domě stále bydlí a chce v ní také dožít. Současně logicky chce mít vlastník přiměřenou jistotu, že jej v bytě/domě obdarovaný potomek nechá dožít.
Jednou z variant je samozřejmě sepsat závěť a v ní ve vztahu k nemovitosti povolat potomka za dědice. Dědickému řízení se však budeme věnovat ve druhé části tohoto článku.
Druhou možností je uzavření darovací smlouvy, avšak za současného zřízení věcného břemene doživotního užívání ve prospěch dárce. Ujednání o zřízení věcného břemene lze vtělit přímo do darovací smlouvy. Nezapomeňte vznik tohoto věcného břemene popsat také v návrhu na vklad. Věcné břemeno užívání je tzv. věcné právo. To znamená, že nemá účinky jen ve vztahu dárce – obdarovaný, ale také vůči všem dalším osobám. V praxi to znamená, že i pokud by potomek byt/dům prodal, nemá to vliv na existenci věcného břemene doživotního užívání ve prospěch dárce. I nový vlastník by musel respektovat právo doživotního bezúplatného užívání dárce. Pokud by však oprávnění užívat nemovitost bylo ve smlouvě zmíněno, avšak nebylo zřízeno jako věcné břemeno a nebylo zapsáno do katastru nemovitostí, jednalo by se pouze o povinnost obdarovaného. Pokud by obdarovaný nemovitost prodal, nový vlastník už by nebyl povinen umožnit dárci nemovitost bezplatně užívat.
A co daňové aspekty?
V současné době neexistuje v České republice darovací daň. Dříve byla darovací daň upravena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Tento zákon byl však k 31. prosinci 2013 zrušen. To však neznamená, že daň z bezúplatného nabytí majetku zmizela z českého právního řádu úplně.
Problematika zdanění bezúplatných příjmů je v současné době upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Bezúplatný příjem je zařazen mezi ostatní příjmy [§ 10 odst. 1 písm. n) zákona]. Nicméně bezúplatný příjem od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, „pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů“ nebo od „osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou“ je od daně z příjmu osvobozen podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů.
Lze tedy shrnout, že z darování nemovitosti vlastnímu dítěti dárce ani obdarovaný žádnou daň neplatí.
Kolik mě darování bude celkem stát?
Jak bylo zmíněno výše, pokud se jedná o darování mezi blízkými příbuznými, je osvobozeno od daně z příjmů. Darovací daň již samostatně neexistuje.
Každé řízení o vkladu vlastnického právo do katastru nemovitostí je zpoplatněno částkou 2.000,- Kč.
Pokud si necháte darovací smlouvu sepsat advokátem, počítejte s cenou v řádu jednotek tisíc korun. Sepsání smlouvy advokátem, který se právem nemovitostí zabývá, však lze jen doporučit. Příklady popsané shora dokládají, že ne všechny důsledky právní laik domyslí a chyba může v tomto případě vyjít velmi draho.
Závěr
V tomto článku jsem se pokusil stručně shrnout to nejpodstatnější ohledně darovací smlouvy na převod nemovitosti z rodiče/rodičů na děti. Předmětem dalšího článku bude popis nabytí nemovitostí v rámci dědického řízení.
