Převod nemovitosti na děti – dědické řízení

Druhá část – dědické řízení

S přibývajícím věkem se řada lidí potýká s otázkou, kdy a jakým způsobem předat svůj majetek svým dětem. Do hodnocení, jakým způsobem je převod vhodné provést, se promítá řada aspektů: bezpečnost transakce, věk dětí, bytová potřeba současného vlastníka, daňové a poplatkové aspekty, širší rodinné vztahy a tak dále.

V praxi nejčastější bývají dva přístupy – 1. darování nemovitostí za života formou darovací smlouvy a 2. přechod vlastnického práva k nemovitostem v rámci dědického řízení. Do úvahy samozřejmě přichází i další varianty – vložení nemovitostí do společnosti s ručením omezeným, nebo svěřenského či nadačního fondu. Takové transakce mohou mít význam při velkém objemu majetku, nikoliv v běžnějších případech, kdy fyzická osoba vlastní jednotky nemovitostí, které chce svým dětem předat.

První část článku byla věnována darování majetku na základě darovací smlouvy. Účelem tohoto článku je stručně popsat druhou z výše uvedených možností – tedy přechod vlastnického práva v rámci dědického řízení.

Dědické řízení

Přechod nemovitosti v rámci dědického řízení je druhou variantou  naložení s nemovitostmi, a to za situace, kdy se vlastník nemovitosti rozhodne, že si nemovitost po dobu trvání života ponechá, ať už z důvodu pocitu svého bezpečí a jistoty, anebo pokud nabyde dojmu, že je tato cesta pro něj jednodušší s ohledem na své rodinné poměry.

Dědické řízení vede dle § 98 zákona o zvláštních řízeních soudních místně příslušný notář, v jehož obvodu měl vlastník nemovitosti v době úmrtí evidováno místo trvalého pobytu. Notáře si k projednání pozůstalosti nemůže nikdo vybrat, je to soudem přidělený soudní komisař dle předem stanoveného a veřejně přístupného rozvrhu práce a až na výjimky ho nelze pro pozůstalostní řízení změnit. Notář je vystudovaný právník, který má ukončenou požadovanou pětiletou praxi, složenou profesní zkoušku a získal na základě konkurzu úřad, v jehož obvodu koná své služby. Zároveň však může mít též pobočku v jiném městě, kde při svých službách nadále využívá označení, v jakém místě je notářem. Notářů je omezený počet, necelých 450 pro celou ČR.

V rámci dědického řízení se pro účely co nejrychlejšího průběhu řízení zve vypravitel pohřbu na tzv. předběžné šetření. Zde již notář zpravidla ví, jaké nemovitosti zůstavitel vlastní a zajímá se též o další majetkové poměry. Z tohoto předběžného šetření poté vypravitel odchází s informací, že nemovitosti je nutné ocenit dle ceny obvyklé ke dni úmrtí, aby se poté na konečném jednání mohla určit celková hodnota pozůstalosti. Pokud jsou mezi dědici špatné vztahy, nebo pokud zde váznou dluhy, je možné nemovitosti ocenit soudním znalcem. Zde je však potřeba mít na paměti vyšší náklady řízení, tedy že nakonec notáři zaplatíte vyšší odměnu. Shodnou-li se dědici na ocenění nemovitosti, lze ocenění znalcem nahradit shodným prohlášením dědiců, eventuálně oslovit realitní kancelář, aby nemovitost ocenila.

Dědit je možné na základě zákonné posloupnosti, anebo formou pořízení pro případ smrti, čímž je dle § 1491 občanského zákoníku závěť, dědická smlouva, anebo dovětek.

Pozor!

Pořízením pro případ smrti nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice (např. potomka), který se práva na povinný díl nezřekl a nedošlo-li ani k vydědění. Pokud je v pořízení pro případ smrti uvedeno, jak s nemovitostmi naložit, bez zmínky o tomto potomku, náleží mu jakožto nepominutelnému dědici povinný díl z hodnoty pozůstalosti. Povinný díl je u zletilého alespoň tolik, kolik činí čtvrtina jeho zákonného dědického podílu, u nezletilého alespoň tolik, kolik činí tři čtvrtiny jeho zákonného dědického podílu).

Příklad:

Pan Petr Svoboda měl dva zletilé syny. Ke dni svého úmrtí vlastnil byt v hodnotě 3 miliony korun. Protože se synem Josefem vycházel, zatímco se synem Štěpánem nikoliv, rozhodl se pořídit závěť. V ní určil, že dědicem veškerého jeho majetku se má stát jeho syn Josef. O Štěpánovi se nijak nezmínil. Nedošlo tedy k jeho platnému vydědění, a proto Štěpánovi náleží povinný díl ve výši ¼ zákonného dědického podílu. Jeho zákonný dědický podíl by činil 1.500.000,- Kč (pokud by nebylo závěti, oba bratři by dědili rovným dílem), čtvrtina zákonného dědického podílu tedy činí 375.000,- Kč. Za této situace tedy syn Josef sice zdědí byt, ale bude povinen vyplatit bratru Štěpánovi částku 375.000,- Kč.

Dědická smlouva

Jedná se o nejsilnější dědický titul (tedy má přednost před zákonnou posloupností i závětí), je to dvoustranné právní jednání, kterým zůstavitel povolává druhou smluvní stranu anebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka a ten to přijímá.  Dědickou smlouvu lze uzavřít pouze ve formě veřejné listiny, notářského zápisu, a to na ¾ hodnoty pozůstalosti (zbylou ¼ poté lze opět pořídit závětí). Od dědické smlouvy nelze jednostranně odstoupit, čímž poskytuje dědicům jistotu, že smluvený obsah dědické smlouvy bude po úmrtí zůstavitele platit.

Dědická smlouva má praktické využití v situaci, kdy zůstavitel již tuší, nebo ví, že by po jeho smrti mohly mezi dědici nastat neshody při vypořádání majetku a bude je chtít řešit předem, umožňuje společnou dohodu mezi zůstavitelem i dědici a předchází tak možným konfliktům mezi pozůstalými.

Cena za sepsání dědické smlouvy se vypočítává z hodnoty majetku, o kterém se pořizuje. Při sepsání dědické smlouvy o majetku v hodnotě 3.000.000,- Kč je třeba počítat s odměnou notáře okolo 15 tisíc Kč.

Závěť

Závěť je odvolatelný, jednostranný projev vůle, který má přednost před děděním ze zákona a kterým zůstavitel upravuje své majetkové poměry po smrti.

Existují čtyři typy závětí: závěť holografní (napsaná vlastní rukou zůstavitele), závěť alografní (sepsaná jinak než vlastní rukou zůstavitele, nutnost dvou svědků), závěť ve formě notářského zápisu a závěť s úlevami (určena osobám, které se kvůli nějaké události nacházejí v situaci, kdy jsou v ohrožení života).

Závěť sepsaná notářem je až do úmrtí uložena v tzv. Evidenci právních jednání pro případ smrti, kam ji vloží notář, který ji sepisoval a poskytuje tudíž značnou míru jistoty, že se bude po smrti postupovat dle pokynů a přání pořizovatele, neboť ji sepisoval kvalifikovaný odborník a nehrozí riziko její ztráty či zničení. Cena za sepsání závěti se pohybuje kolem v rozmezí od 1.500 Kč do cca 3.000,- Kč.

Zákonná posloupnost

Na základě zákonné posloupnosti se dědí, pokud neexistuje závěť ani dědická smlouva. Dědí se postupně v 6 dědických třídách, kdy nejčastěji se dědí na základě první a druhé dědické třídy, a to v první dědické třídě rozdělením pozůstalosti rovným dílem mezi manžela a děti (zde se musí nejprve vypořádat společné jmění manželů, manžel má automaticky půlku a poté se druhá půlka dělí rovným dílem). Pokud nejsou splněny podmínky první dědické třídy, nastupuje druhá dědická třída, kde dědí manžel, rodiče zůstavitele a osoby, které žily se zůstavitelem ve společné domácnosti alespoň jeden rok před jeho smrtí, pečovaly o společnou domácnost nebo byly na zůstavitele odkázány výživou. Manžel nebo manželka má nárok nejméně na polovinu dědictví, ostatní dědí rovným dílem. V první i druhé dědické třídě má registrovaný partner stejné postavení jako manžel.

Ve třetí dědické třídě dědí rovným dílem sourozenci a osoby, které se zůstavitelem sdílely domácnost alespoň rok před jeho smrtí, nebo které pečovaly o společnou domácnost nebo byly na zemřelého odkázány výživou. Ve čtvrté dědické třídě dědí rovným dílem prarodiče zemřelého, v páté dědické třídě dědí praprarodiče zemřelého a v šesté dědické třídě dědí vnuci sourozenců zemřelého a děti jeho prarodičů (tety, strýcové).

Pozůstalost poté přejde podle výše uvedených dědických tříd a vlastnickému právu k nemovitostem se dostane notářským usnesením. Dědicové nabydou vlastnické právo k nemovitostem, aniž by museli platit návrh na vklad, notář vše zařídí dálkovým přístupem.

Pozor!

V dědickém řízení se ukazuje, že právní postavení manžela/manželky a druha/družky je značně odlišné. Zatímco manžel dědí v první dědické třídě (a před tím ještě obdrží polovinu společného majetku v rámci vypořádání společného jmění manželů), druh je uveden až ve druhé dědické třídě, a to ještě za podmínky, že sdílel společnou domácnost se zůstavitelem nejméně jeden rok před jeho smrtí.

Příklad:

Paní Jana Novotná žila 30 let se svým druhem, Janem Veverkou v rodinném domě, který kdysi dostala od svých rodičů a byl tedy v jejím výlučném vlastnictví. Jan Veverka se o dům samozřejmě staral, zajišťoval jeho údržbu a opravy. Jana Novotná měla z prvního manželství syna, následně se rozvedla a Jana Veverku si nevzala. Se svým dnes již dospělým synem se Jana Novotná již roky nestýká. Závěť ani jiné pořízení pro případ smrti nezanechala. V daném případě bude celou pozůstalost dědit syn paní Novotné. Pan Veverka nebude mít nárok na žádnou část dědictví. Může do dědického řízení přihlásit pohledávku spočívající ve vynaložení svých prostředků na rekonstrukci domu. Tyto náklady však musí doložit. To samé platí i v případě, kdy by nedědil syn paní Novotné, ale měl vlastní potomky. Dědické právo by pak přešlo na jeho potomky.

A co daňové aspekty?

V současné době neexistuje v České republice dědická daň. Dříve byla dědická daň upravena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Tento zákon byl však k 31. prosinci 2013 zrušen. To však neznamená, že daň z bezúplatného nabytí majetku zmizela z českého právního řádu úplně.

Problematika zdanění bezúplatných příjmů je v současné době upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Bezúplatný příjem od daně z příjmu fyzických osob z nabytí dědictví nebo odkazu se dle § 4a písm. a) téhož zákona osvobozuje. Lze tedy shrnout, že z nabytí dědictví dědic žádnou daň neplatí.

Kolik mě vyřízení dědictví bude celkem stát?

Jak bylo zmíněno výše, nabytí dědictví je osvobozeno od daně z příjmů a dědická daň již samostatně neexistuje.

Platí se však odměna notáři, a to podle notářského tarifu vypočteného z hodnoty pozůstalosti a vynaložených hotových výdajů (např. poštovné, znalecké posudky atd.).

Výpočet dle notářského tarifu je následující:

• z prvních 500 000 Kč se platí poplatek 2 % (minimálně však 2 000 Kč)
• z částky nad 500 000 Kč do 1 000 000 Kč se platí 0,9 %
• z částky nad 1 000 000 Kč do 3 000 000 Kč se platí 0,5 %
• z částky nad 3 000 000 Kč do 20 000 000 Kč se platí 0,1 %
• z částky nad 20 milionů korun se již nic dalšího neplatí

Platí tedy, že čím vyšší hodnota pozůstalosti, tím nižší je výpočet poplatku notáři.

Příklad

Pozůstalost, ve které se projednává pouze byt, který byl oceněn cenou obvyklou ke dni úmrtí ve výši 3 300 000 Kč.

Výpočet by byl následující: z prvních 500 000 Kč se počítá odměna ve výši 2 % (2 % z 500 000 Kč činí 10 000 Kč), z dalších 500 000 Kč se počítá odměna 0,9 % (0,9 % z 500 000 Kč činí 4 500 Kč), z dalších 2 000 000 Kč se počítá odměna 0,5 % (0,5 % z 2 000 000 Kč činí 10 000 Kč) a ze zbývajících 300 000 Kč se počítá odměna 0,1 % (0,1 % z 300 000 Kč činí 300 Kč).

V tomto dědickém řízení vyjde odměna notáře na 24 800 Kč. Celková částka, kterou notáři bude dědic povinen zaplatit, bude navýšena o DPH, je-l notář jeho plátcem a případné další hotové výdaje.

Závěr

Obsahem tohoto článku bylo stručné shrnutí nejpodstatnějších informací týkajících se nabytí dědictví v rámci dědického řízení. Je na každém, aby zvážil svou konkrétní situaci, jaká forma převodu majetku se k jeho situaci hodí nejvíce. Pochopitelně lze doporučit konzultovat svou konkrétní situaci s advokátem nebo notářem.