Naprostá většina z nás se v životě ocitne v situaci, kdy potřebuje „přepsat“ nemovitost v katastru nemovitostí. Může se jednat o koupi nebo naopak prodej domu či bytu, nabytí nemovitosti v rámci darování nebo dědického řízení a mnoho dalších situací. Všechny shora uvedené situace mají jedno společné – příslušnému katastrálnímu úřadu je třeba doručit správně vyplněný návrh na vklad. V tomto článku se budeme věnovat tomu, jak návrh na vklad správně vyplnit.
Jaká práva se zapisují do katastru nemovitostí vkladem?
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), který je účinný od 1. ledna 2014, rozlišuje celkem tři druhy zápisů, a to vklad, záznam a poznámku. Nejprve je tedy vhodné upřesnit, jaká práva se do katastru nemovitostí zapisují vkladem.
Ustanovení § 11 katastrálního zákona obsahuje úplný výčet práv, jejichž vznik, změna, zánik, promlčení, případně uznání existence nebo neexistence se do katastru nemovitostí zapisují vkladem. Z nejvyužívanějších a nejdůležitějších práv v citovaném ustanovení uvedených lze uvést právo vlastnické, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo a zákaz zcizení.
Se záznamem se (na rozdíl od právní úpravy účinné do konce roku 2013) již běžná fyzická osoba prakticky nepotká. Tímto druhem zápisu se totiž do katastru nemovitostí zapisují práva odvozená od vlastnického práva (právo hospodařit s majetkem státu, příslušnost organizační složky hospodařit s majetkem státu a některá další). Záznamy se tedy týkají především majetku ve vlastnictví státu a územně samosprávných celků.
Chcete naše články odebírat ihned po zveřejnění ?
Nejnovější realitní články Vám budeme zdarma zasílat přímo na Váš e-mail. Neunikne Vám tak žádná novinka z realitního trhu. Přidejte se k dalším 500 + odběratelům.
Katastrální zákon v § 23 uvádí výčet téměř čtyřiceti možných poznámek, které je možné do katastru nemovitostí zapsat. Není účelem tohoto článku poznámky podrobně probírat, stačí snad jen poznamenat, že se zpravidla do katastru nemovitostí zapisují proto, aby kdokoliv, kdo do katastru nemovitostí nahlíží, věděl o určitém právním stavu, který se dané nemovitosti týká. To platí zejména pro poznámku spornosti nebo poznámku zahájeného soudního řízení. Z poznámky se také například dozvíte, že byl ve vztahu k nemovitosti vydán exekuční příkaz nebo že byly v daném katastrálním území zahájeny pozemkové úpravy.
Máte právní dotaz?
Kontaktujte nás a nezávazně Vám sdělíme informace k Vámi řešené problematice v oblasti realitního práva.
Forma návrhu na vklad
Na rozdíl od zápisu záznamem či poznámkou je pro návrh na vklad povinné použití formuláře (§ 14 odst. 1 katastrálního zákona). Formulář může mít listinnou či elektronickou podobu. Listinné formuláře jsou k dispozici na každém katastrálním pracovišti, případně je lze vytisknout z webu katastrálního úřadu.[1]
Ze své praxe však mohu doporučit vytvořit návrh na vklad v elektronické podobě, a to prostřednictvím webové aplikace, kterou katastrální úřad pro tento účel vytvořil.[2] Po vyplnění návrhu na vklad ve webové aplikaci lze samozřejmě návrh na vklad vytisknout, fyzicky podepsat a spolu s vkladovou smlouvou doručit příslušnému katastrálnímu úřadu. Je-li podávám návrh na vklad katastrálnímu úřadu v listinné podobě, podpisy účastníků se úředně neověřují.
Návrh na vklad lze doručit katastrálnímu úřadu i elektronicky, což ovšem vyžaduje jednak datovou schránku, jednak elektronický podpis (pokud návrh na vklad posílá osoba odlišná od navrhovatele, tj. zástupce navrhovatele), jednak to vyžaduje, aby byla vkladová listina konvertována do elektronické podoby. Podání návrhu na vklad v elektronické podobě tak využívají například někteří advokáti, ale podání návrhu na vklad ve vlastní věci v elektronické podobě je stále spíše výjimečné.
Obsah návrhu na vklad
Pokud se rozhodnete vytvořit návrh na vklad pomocí webové aplikace, máte možnost si vybrat mezi zjednodušeným a úplným scénářem návrhu na vklad. Doporučuji zvolit úplný scénář. Vyhnete se tím situaci, kdy v průběhu vypracovávání zjednodušeného návrhu na vklad potřebujete vyplnit údaje, jejichž zadání je možné pouze v úplném scénáři. Nadto je nyní nově u zjednodušených scénářů vyžadováno přihlášení. Přihlášení je možné několika způsoby. Pokud máte účet Dálkového přístupu do katastru nemovitostí, je nejlepší zvolit tuto cestu. Pokud jej nemáte, lze se přihlásit pomocí eObčanky, mobilního klíče e-Governmentu, NIA ID nebo bankovní identity.
V úplném scénáři je třeba vyplnit celkem šest záložek.
Identifikace nemovitosti
Nejprve je třeba specifikovat nemovitost, které se návrh na vklad týká. Nemovitost je možné zadat ručně nebo přidat z listu vlastnictví. Druhá z možností ovšem opět vyžaduje přihlášení. V rámci zadání nemovitosti musíte zvolit, zda se jedná o pozemek, stavbu, jednotku nebo právo stavby.
Pozor – pokud je předmětem převodu například rodinný dům, je po 1. lednu 2014 (má-li dům i pozemek stejného vlastníka) součástí pozemku. I pokud převádíte dům, musíme zvolit možnost „pozemek“ s tím, že aplikace automaticky rozpozná, že součástí pozemku je i stavba rodinného domu. Stejně tak je nutné rozlišovat, jestli se jedná o parcelu stavební či nikoliv. U pozemku kromě údaje o tom, zda je stavební či nikoliv, je nutné znát pouze jeho číslo a katastrální území. Ostatní údaje (druh pozemku, výměra) se v návrhu na vklad nevyplňují. Pokud je předmětem převodu část pozemku vymezená geometrickým plánem, je nutné to v návrhu na vklad zohlednit tak, že v rámci kolonky „pozemek“ zvolíte možnost „vznikající parcela nebo její díl (podle geometrického plánu)“.
Jak jsem naznačil výše, kolonku stavba využijete pouze tehdy, pokud má stavba a pozemek pod ní odlišného vlastníka. Jinak je stavba součástí pozemku a předmětem převodu je tedy pozemek, jehož součástí je stavba. Typické je to například u různých zahradních nebo jiných chatek, kde je pozemek pod chatkou například Státního pozemkového úřadu, Lesů české republiky nebo obce a chatka je ve vlastnictví fyzické osoby.
U jednotky zadáváte číslo jednotky, obec, část obce a dále údaje o stavbě, v níž se jednotka nachází. Zákon rozlišuje, zda se jedná o jednotku podle zákona o vlastnictví bytů (zjednodušeně řečeno jednotku vymezenou před rokem 2014) nebo jednotku podle občanského zákoníku (vymezenou po roce 2014). V rámci vyplnění návrhu na vklad formou interaktivní webové aplikace to řešit nemusíte, pokud byste však vyplňovali formulář v listinné podobě, nezapomeňte ověřit, zda máte správný formulář (označovány jsou často zkratkami „byt.z.“ a „obč. zák.“).
Účastníci řízení
Po identifikaci nemovitostí je třeba vymezit okruh účastníků řízení. Podle katastrálního zákona je účastníkem vkladového řízení ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje. V rámci vkladu kupní smlouvy tedy budou účastníky (všichni) prodávající a kupující. Jde-li o vklad/výmaz věcného břemene, budou účastníky oprávnění a povinní z věcného břemene.
Jste-li přihlášeni, můžete využít funkce „přidat vlastníky“. Pokud ne, je třeba vyplnit údaje vlastnících ručně. Jsou-li účastníky manželé, zadejte nejprve prvního z manželů jako účastníka a následně ve spodní části formuláře zvolte možnost „přidat manžela/manželku“.
Nejméně jeden z účastníků musí být označen jako navrhovatel. Navrhovatel vždy návrh na vklad podepisuje. Podpis navrhovatele nemusí být úředně ověřený. Účastníci řízení se také mohou nechat ve vkladovém řízení zastoupit. V takovém případě musíte vyplnit údaje zástupce a přiřadit zástupce k tomu účastníkovi, kterého zastupuje. Nezapomeňte na to, že zmocnění je nutné prokázat písemnou plnou mocí s úředně ověřeným podpisem. V praxi bývají účastníci zastoupeni nejčastěji advokátem, který za ně vkladové řízení vyřizuje, popřípadě například několik spoluvlastníků zmocní jednoho z nich, aby je ve vkladovém řízení zastupoval.
Vlastnické právo
Třetím krokem je vyplnění záložky „vlastnické právo“. V tomto kroku je nutné vymezit, kdo vlastnické právo nabývá a v jakém rozsahu. Aplikace po Vás nejprve bude chtít přidat nabyvatele, následně přiřadit nemovitost, kterou nabývá a uvést výši podílu, který nabývá. Tento krok nebude v praxi činit větší potíže. Nabývá-li nabyvatel vlastnické právo do svého výlučného vlastnictví, uveďte jako nabývaný podíl hodnotu „1/1“.
Jsou-li nabyvateli manželé, je nutné zvolit jako nabyvatele nikoliv oba manžele, ale „SJM: Karel Novák a Kristýna Nováková“. Pokud byste vyplnili, že každý z manželů nabývá ½, ale v kupní smlouvě bylo uvedeno, že manželé nabývají například bytovou jednotku do společného jmění manželů, katastrální úřad by vklad neprovedl, protože by zde byl nesoulad mezi návrhem na vklad a vkladovou listinou.
Jestliže se vklad týká jiného než vlastnického práva, zvolte v této kolonce možnost „v návrhu nebude pracováno s vlastnickým právem“.
Jiná práva
V dalším kroku je možné navrhnout vklad, výmaz nebo změnu dalších věcných práv, tedy nejčastěji věcných břemen nebo zástavního práva.
Je-li předmětem smlouvy zřízení věcného břemene, dejte pozor, zda je zřízeno pro konkrétní osobu (osobní služebnost, typicky věcné břemeno doživotního užívání) nebo pro každého vlastníka konkrétní nemovitosti (pozemková služebnost, typicky právo jízdy a chůze pro každého vlastníka pozemku). Podle toho věcné břemeno specifikujte. Jde-li o obsah věcného břemene, doporučuji doslovně opsat znění ze smlouvy.
Vždy dbejte na to, aby vznik, změna či zánik jiného věcného práva jednoznačně vyplýval ze smlouvy, kterou katastru nemovitostí přikládáte.
Navrhujete-li výmaz jiného věcného práva zaspaného do katastru nemovitostí, budete muset uvést číslo řízení, na základě kterého bylo dané právo do katastru nemovitostí zapsáno. To zjistíte nejlépe z výpisu z katastru nemovitostí pro nemovitost, která je právem zatížena.
Doplňující údaje
V rámci doplňujících údajů je nutné vyplnit listiny, na základě kterých právo vzniká, mění se nebo zaniká. Takové listině se říká vkladová listina. Nejčastěji půjde o kupní, směnnou či darovací smlouvu, zástavní smlouvu, potvrzení věřitele o zániku zástavního práva, smlouva o zřízení věcného břemene nebo naopak dohodu o zrušení věcného břemene a tak dále.
Vkladová listina musí být opatřena úředně ověřenými podpisy všech smluvních stran. Úředně ověřit podpis lze u notáře, advokáta nebo na kontaktním místě CzechPoint na městských úřadech či poštách. Nacházíte-li se mimo území České republiky, budete se muset dostavit na zastupitelský úřad.
Kromě vkladové listiny je třeba uvést i další přílohy. Nejčastěji půjde o plnou moc k zastupování, výpis z rejstříku, je-li účastníkem právnická osoba zapsaná do rejstříku, z nějž nelze dálkovým přístupem získat výpis, nebo například souhlas stavebního úřadu s dělením parcel, je-li převáděna část pozemku oddělená geometrickým plánem.
Závěr
Pokud se Vám úspěšně podařilo vyplnit všech předcházejících pět záložek, nyní si již můžete zobrazit návrh na vklad a je-li vše v pořádku, volnou možnost „dokončit návrh na vklad“ stáhnout vyplněný návrh na vklad ve formátu PDF. V situaci, kdy si nejste jisti správností některých údajů doporučuji si návrh na vklad uložit, což aplikace umožňuje. Na e-mail Vám pak přijde odkaz, pomocí kterého se můžete k návrhu na vklad vrátit.
V tomto článku jsem se pokusil poskytnout základní návod k vyplnění návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Interaktivní webová aplikace ušetří mnoho času a energie při vyplňování, může však také při nesprávném použití způsobit nemalé komplikace. Pokud nemáte s vyplněním návrhu na vklad zkušenosti, doporučuji se obrátit na odborníky, kteří se právem nemovitostí zabývají.
[1] Dostupné zde: https://www.cuzk.cz/Je-dobre-vedet/Formulare-v-resortu-zememerictvi-a-KN/Zapis-vkladem/Navrh-na-vklad/Formular-navrhu-na-vklad.aspx
[2] Dostupná zde: https://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx
